부동산 취득 단계에서 발생하는 취득세는 취득 원인과 부동산 종류에 따라 세율이 달라집니다. 일반적인 아파트 취득세는 1~3% 이지만 주택 이외를 매매하면 4%의 취득세가 발생합니다. 부동산 취득세에 대해 살펴보겠습니다.
부동산 취득 시 발생하는 세금은 크게 ① 취득세 ② 지방교육세 ③ 농어촌특별세가 발생합니다. 취득세와 지방교육세는 항상 발생하면 그 세율에서 차이가 있고 농어촌특별세는 85㎡ 초과 주택에서 발생합니다.
예를 들어 5억 원의 전용면적 85㎡ 초과 주택을 구입한다면 취득세 1% + 지방세 0.1% + 농어촌특별세 0.2% = 1.3%의 취득세가 발생합니다. 계산하면 5억 원의 주택 구입 시 발생하는 세금은 650만 원입니다.
부동산 취득세
▶ 농어촌 특별세 비과세 항목
- 85㎡ 초과 6억 이하 주택
- 85㎡ 초과 6억 초과 ~ 9억 이하 주택
- 농지 2년 이상 자경
- 위의 경우 농어촌 특별세 발생하지 않음
크고 비싼 주택은 취득세가 올라간다
비싼 주택은 취득세율도 올라가고 중개 수수료율도 높습니다. 보통 집값의 1.1%만 내는 것으로 아는 사람도 있지만 비싼 주택일수록 취득세율도 상승하게 됩니다.
만일 강남에 20억 원짜리 85㎡ 초과 주택을 구입한다면 취득세만 7,000만 원이 나옵니다.
아파트가 아닌 오피스텔의 경우에는 주거용으로 사용하더라도 토지, 건물에 해당하는 취득세율이 적용되기 때문에 4.6%의 취득세를 내야 합니다.
3억 원짜리 오피스텔을 구입하면 취득세는 1,380만 원이 나옵니다.
실거래가와 공시 가격 중 더 비싼 것에 매긴다
- 실거래가 : 부동산 매매 시 실제로 거래되는 가격
- 공시가격 : 정부가 조사하고 산정하여 공시하는 부동산 가격, 기준시가 및 시가표준액으로 이용
- 기준시가 : 양도소득세, 상속세, 증여세, 정부세 등 국세를 계산할 때 활용되는 가격
- 시가표준액 : 취득세, 재산세 등 지방세를 계산할 때 활용되는 가격
취득세는 실거래가와 시가표준액 중 더 큰 금액을 기준으로 과세하고 있습니다. 실거래가와 공시 가격의 차이가 큰 경우가 발생할 수 있는데, 이 경우 취득세 폭탄을 맞을 수 있으므로 주의해야 합니다.
지방의 경우 시세는 5억이지만 공시 가격이 10억 원이 넘는 건물들도 있습니다. 이유는 공시 가격은 시세가 하락하는 속도에 맞춰지는 것이 아니라 천천히 떨어지기 때문입니다. 따라서 특히 주의가 필요합니다.
단, 2023년부터는 실거래가를 기준으로 취득세가 부과됩니다.
2020년부터 바뀐 취득세율
기존에는 ① 6억 원 이하 1% ② 6억원 초과 ~ 9억 원 이하 2% ③ 9억원 초과 주택을 3%로 구분하여 일괄적용했지만 현재 6억원 초과 ~ 9억원 이하 구간의 세율이 백만 원 단위로 세분화되었습니다.
즉, 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하 취득세율이 금액대별로 세분화하여 1.01 ~ 2.99%로 차등 적용됩니다.
따라서 7억 5,000만 원을 기준으로 하여 더 낮으면 취득세가 줄고, 더 높아지면 취득세가 늘어나게 됩니다.
1가구 2주택자 이상은 취득세율이 달라진다.
1가구 1주택자는 위의 표에 있는 세율을 적용하게 되지만 1가구 2주택자 이상이 되면 지역과 주택 보유 수에 따라서 취득세율이 달라집니다. 단, 일시적 1가구 2주택자의 경우 2년 안에 주택을 처분하면 1주택자가 마찬가지 세율이 적용됩니다.
| 구분 | 조정지역 | 비조정지역 |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주텍 | 12% | 8% |
| 법인/4주택 | 12% | 12% |
| 3억 이하 (무상) | 12% | 3.5% |
| 3억 이상 (무상) | 3.5% | 3.5% |
주택수에 따라 취득세가 최대 4배까지 늘어나게 됩니다. 취득세를 매길 때 주택수는 세대원 기준으로 매기게 되는데 세대원은 ① 실제 거주·가족에 관계없이 주민등록표에 함께 기재되어 있거나 ② 주민등록표에 함께 기재돼 있지 않더라도 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 같은 세대로 간주합니다.
주택수는 국내 주택 수만 포함하며 임대주택, 상속주택도 주택 수에 포함됩니다.
취득세를 직접 계산해보고 싶으면 위택스에서 제공하고 있는 지방세 계산기를 활용하면 됩니다.
무료 부동산 세금 상담받기
- 국세상담센터 126 상담 전화 : 평일 오전 9시 ~ 오후 6시 운영하며 세금 분야별로 전문 상담원이 답변을 해줍니다.
- 국세청 홈택스 인터넷 상담 : 홈택스에 로그인 후에 인터넷 상담을 통해 질문을 남기면 1~3일 내에 답변을 받을 수 있습니다.
- 국세법령정보시스템 인터넷 검색 : 국세법령정보시스템에 접속하면 관련 법류, 상담사례 등의 정보를 확인할 수 있습니다.
부동산 세금은 매매 차익이 클 경우 양도소득세가 많이 나오기 때문에 양도세만 신경 쓰는 경우가 많지만, 취득세 또한 중요합니다. 주택수나 주택 규모, 주택 금액에 따라서 세율이 크게 차이 날 수 있으므로 잘 확인할 필요가 있습니다.
또한 실거래 가격뿐만 아니라 공시 가격을 잘 알고 있어야 합니다. 공시가격을 간과하고 있다가 취득세 폭탄을 맞는 경우도 많이 있습니다. 아파트 세금은 취득세율이 1~3% 이지만 추가적으로 농어촌특별세도 발생하고, 오피스텔의 경우 일반주택에 비해 높은 4.6%의 취득세가 발생합니다.
취득세는 절세 방법이 있는 것은 아니지만, 잘못 이해하고 있는 경우 생각지 못한 큰 금액의 아파트 취득세가 발생할 수 있기 때문에 잘 이해하고 있는 것이 중요합니다.
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