종합부동산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 6월 1일을 기준으로 하여 국내에 재산세 과세대상인 주택, 토지를 유형별로 구분하여 개인별로 합산하여 공제금액을 초과하면 세금이 부과됩니다. 종부세에 대해 자세히 알아보겠습니다.
종합부동산세
종부세 핵심 내용
- 주택, 토지 유형별로 과세대상이 나뉜다.
- 공제금액이 있다.
- 사람별로 과세한다.
종합부동산세 과세대상
| 유형별 과세대상 | 공제금액 |
| 주택 (주택부속토지 포함) | 6억원* (1세대 1주택자 9억 원) |
| 종합합산토지(나대지, 잡종지 등) | 5억원 |
| 별도합산 토지 (상가, 사무실, 부속토지 등) | 80억원 |
| *21년 귀속분부터 법인 주택분 종합부동산세 기본공제 배제 | |
주택을 여러 개 가지고 있다면 주택에서 6억 원을 공제하고 1세대 1 주택자의 경우에는 9억 원을 공제하는 원칙입니다. 단, 이는 부동산 투기목적이 없어야 합니다.
만일 아파트 공시 가격이 10억이라면 1 주택자의 경우 9억 원을 제외하고 1억 원이 종합부동산세 과세대상이고 다주택의 경우 6억 원은 공제되고 4억 원이 과세대상이 됩니다.
- 1차 : 부동산 소재지 관할 시군구에서 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세 부과
- 2차 : 유형별로 공제액 초과하는 부분에 대하여 주소지 관할 세무서에서 종합부동산세 부과
사람별 과세 원칙을 따른다
종합부동산세 과세 원칙은 인별과세를 원칙으로 합니다. 다주택의 경우 주택별로 6억 원이 초과된 것에 과세가 되는 것이 아니라 모든 부동산을 합산해 인별로 부과되는 것입니다.
예를 들어 10억짜리 아파트 1채를 보유하고 있다면 9억 원이 공제된 1억 원이 종합부동산세 과세대상이지만, 4억짜리 아파트 2채를 보유하고 있다면 합계액 8억 원으로 계산되어 6억 원을 공제한(다주택 적용) 2억에 대해 과세가 됩니다.
공시지가 9억이라면 시가로는 12억 상당이 되어야 하기 때문에 일반적으로 1세대 1 주택자의 경우 종합부동산세 과세대상에 해당되지 않습니다. 하지만 2 주택를 합산해 8억원의 주택을 보유하고 있다면 9억의 1 주택을 보유하고 있는 사람보다 재산이 작지만 종합부동산세 과세대상이 됩니다.
종합부동산세 과세표준
- 1 주택자 : 주택 공시 가격 - 공제액(9억) × 공정시장가액 비율
- 2 주택자 : 주택 공시 가격 합계 - 공제액(6억 ) ×공정시장가액 비율
*공시 가격 : 매년 정부가 발표하는 기준
*공정시장가액 : 매년 정부가 발표하는 기준
공정시장가액은 60%를 유지했으나 현재 85%까지 늘었고 22년에는 100%를 맞추게 될 것으로 예상됩니다. 이는 쉽게 말해 공시 가격에서 공제된 금액을 제외하고 모든 금액에 세금을 매기겠다는 것입니다.
주택 개인 종합부동산세 세율
| 과세표준 | 일반 | 3주택 등 | ||
| 세율(%) | 누진 공제 | 세율(%) | 누진 공제 | |
| 3억원 이하 | 0.6 | 1.2 | ||
| 6억원 이하 | 0.8 | 60만원 | 1.6 | 120만원 |
| 12억원 이하 | 1.2 | 300만원 | 2.2 | 480만원 |
| 50억원 이하 | 1.6 | 780만원 | 3.6 | 2.160만원 |
| 94억원 이하 | 2.2 | 3,780만원 | 5 | 9,160만원 |
| 94억원 초과 | 3 | 11,300만원 | 6 | 18,560만원 |
- 과세표준 × 종부세율
6단계로 초과누진세율이 적용되고 다주택자들에 대해서는 중과세율로 두배 적용하고 있습니다.
법인세 종합부동산세 세율
- 공시 가격 합계 × 공정시장가액비율 × 일반 3% (다주택자 6%)
법인이 보유한 주택분에 대해서는 공제액도 초과누진세율도 없이 최대치인 3%와 6%가 적용됩니다.
종부세 부부합산
부부 공동 명의인 경우에는 기존에는 각각 1개 주택을 소유한 것으로 간주되어 1세대 2 주택자가 되었습니다. 올해부터는 부부 공동명의 1 주택자의 경우는 1세대 1 주택으로 신청이 가능합니다.
12억 원의 주택을 가지고 있을 경우 1명의 명의로 되어 있다면 3억에 해당하는 종부세를 부과하게 되는 것이고, 부부 공동명의의 경우 1세대 2 주택자가 되어 6억/6억이 공제금액으로 세금 부과가 되지 않았습니다. 즉 단독명의는 9억, 공동명의는 12억 원 공제가 됩니다.
다주택의 경우 중과세가 적용될 수 있으므로, 상황에 맞게 대처해야합니다.
종합부동산세 과세대상과 세율, 부부합산에 대해 알아봤습니다. 2021년 종부세 개정 사항을 잘 확인하시어 현명하게 적용해보시길 바랍니다.
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