부동산 매매계약을 할 때 법적인 문제나 분쟁이 없도록 하는 것이 계약을 잘하는 것이라고 할 수 있습니다. 보통 대리인과 담보책임에 관하여 발생하는 문제, 계약 후 하자 발견으로 문제가 생기는 경우가 많이 있습니다. 부동산 매매 계약 전후 체크리스트에 대해 알아보겠습니다.
분쟁은 변심이 가장 많이 있습니다. 가계약금 까지 다 넣었는데 매도인의 경우 집값이 오르고 있어서, 매수인의 경우 여러 가지 사정에 의해 계약을 파기하고자 하는 경우가 발생됩니다.
이러한 경우 발생하는 분쟁을 최소화하기 위해서는 특약을 잘 써야 합니다. 법적인 문제가 없으려면 계약의 당자자와 단계별로 주의해야 할 사항이 있습니다.
매매 계약 전 반드시 체크리스트
빈 집이라면 자유롭게 볼 수 있지만, 세입자가 거주하고 있는 경우에는 눈치가 보이기 때문에 꼼꼼하게 살펴보지 못하는 경우가 있습니다. 하지만 분쟁, 법적인 문제 발생을 막기 위해서는 제대로 살펴볼 필요가 있습니다. 그중 꼭 살펴봐야 할 부분에 대해 알려드리겠습니다.
- 누수, 결로, 곰팡이
결로나 곰팡이의 경우에는 환기 문제로 발생하기 때문에 해결이 쉽지만 누수의 경우에는 대공사가 필요하고 큰 문제가 발생되는 부분입니다. 공사로 해결되지 않은 경우도 있기 때문에 특히 잘 살펴야 합니다.
세입자나 매도인에게 누수 여부를 반드시 물어야 하고, 문제가 있다면 반드시 고지를 해야 하는 부분이기도 합니다. 따라서 누수가 있다면 1. 고쳐서 인도하겠다는 조건 2. 고쳤는데도 되지 않을 때 책임지겠다는 내용을 특약에 쓰는 조건으로 계약을 하거나, 대금 감액을 하는 계약을 진행해야 합니다.
누수, 결로, 곰팡이가 있는 것을 고지하지 않고 계약을 했다면?
매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 단, 선의 무과실임을 입증해야 하고, 손해배상액도 직접 증명해야 하기 때문에 손해배상 청구가 쉬운 과정은 아닙니다. 따라서 매매 계약전에 반드시 체크해야 하는 부분입니다.
부동산 매매계약서 작성시 체크리스트
대리인이 나올 경우 체크해야 할 서류
- 인감도장이 찍혀있는 위임장 - 인감증명서의 도장과 대조해볼 것
- 인감증명서 - 3개월 이내 본인이 발급한 본인 인감
- 본인 신분증
- 대리인 신분증
대리인과 계약시 주의사항
- 위임장 내용 : 대리권의 범위가 꼭 적혀있어야 한다( 예를 들어 10억 원에 매매를 원한다는 내용과 함께, 임대차 계약에 관한 권한을 넘긴다 모든 처분권한을 넘긴다는 등의 내용이 있어야 합니다.)
- 대리인이 아닌 본인 통장으로 입금되어야 한다.
- 서류만 확인해서는 위조가 될 수 있고, 무과실을 입증하기 힘들기 때문에 대리인 아닌 계약 당사자와 직접 진행하는 것이 제일 좋습니다.
등기부등본
- 오늘 발행된 등기부등본인지 체크
매매 계약서 작성시 주의사항
- 소재지는 등기부등본상에 있는 주소지를 기입
- 제일 아래 매수인, 매도인 주소지 쓰는 곳은 주민등록등본상의 주소를 기입
- 주소 기입시 공인중개사가 아닌 매도인, 매수인 직접 입력해야 이후 법정 분쟁 시 불이익을 최소화 할 수 있다.
특약
부동상 매매계약서 작성 시 가장 중요한 부분은 특약입니다. 특약을 잘 써야 분쟁을 최소화할 수 있습니다. 분쟁은 변심, 하자, 비협조적 태도로 나타납니다.
매수인 변심시 냄새가 난다던지, 사소한 기기가 망가졌다고 트집을 잡아서 계약을 해지하려고 합니다. 이런 경우가 생각보다 빈번하게 일어나는데 이런 것을 방지하려면 특약에 다음과 같은 내용을 기입해야 합니다.
- '계약일 또는 잔금일에 누수, 결로, 곰팡이와 같은 거주에 큰 해를 끼치는 하자가 없으면 계약을 해지할 수 없다' 조항을 넣을 것
- '매수인은 집을 볼 때 누수, 결로, 곰팡이 등 큰 하자가 없음을 확인하였음' 의 조항을 넣고 매수인이 사인을 받을 것. - 계약일과 잔금일에 각각 확인
매도인 비협조적인 경우 (대출 관련 협조가 필요한 경우)
- '추후 세입자의 전세자금 대출로 인하여 매도인의 협조가 필요할 때는 적극 협조한다' 조항 넣을 것
- 이외에도 특수한 상황에서 맞을 수 있는 문제에 대해 미리 예상하여 관련 특약을 요구하는 것이 필요합니다.
매도인의 변심으로 인한 채무불이행의 경우 매수인의 손해에 대해서는 손해배상 청구를 하면 되지만 내가 손해를 봤다면 입증을 해야 손해배상을 받을 수 있습니다. 이런 경우를 대비하기 위해서는 위약금 특약을 넣는 것이 좋습니다.
- '위약금은 계약금으로 정한다' 특약을 넣을 것
계약 이후 체크리스트
중도금
- 중도금이 실행되면 더 이상 해약금 해제가 불가합니다. 그래도 응하지 않으면-중도금 채무 불이행 시 손해 배상을 청구할 수 있습니다.
잔금
- 잔금을 치를 때도 등기부등본을 다시 체크하고 발급일도 잔금일인지 확인을 해야 합니다.
- 은행 대출을 받을 경우 은행 대출일 일주일 전에 실행 여부를 확인하고, 계약이 원활하게 진행될 수 있도록 지출 항목과 이체 방법까지 정하도록 합니다. 계약일에 보지 못한 문제가 이때 발생했다면 매도인과 잘 협상하여야 합니다.
등기 실행
- 아는 법무사를 통해 진행하거나 부동산을 통해 진행하면 됩니다. 만일 은행 대출을 받는 경우에는 은행의 법무사를 써야 하는 경우가 있기 때문에 미리 알아보는 것이 필요합니다.
부동산 매매계약 시에는 생각보다 많은 문제가 발생합니다. 따라서 미리 체크리스트를 알아두고, 특히 특약을 넣어서 진행하는 것이 필요합니다. 공인중개사에게 맡기기보다 계약 당사자기 기본적인 내용을 알고 있어야 문제 발생이 줄어듭니다.
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