부동산 세금 정리 취득세 재산세 양도소득세 종합부동산세
부동산 매매를 하면 매수 시점부터 매도할 때까지 다양한 세금이 발생하게 되는데요. 부동산을 매매할 때 발생하는 세금, 부동산을 보유하고 있을 때 발생하는 세금, 그리고 매도 시 발생하는 세금으로 구분할 수 있습니다.
부동산은 세금 문제가 중요하기 때문에 이를 잘 이해하고 있어야 세금 폭탄을 피할 수 있습니다. 부동산 세금 종류에 대해 살펴보겠습니다.
목차
- 취득세 (취득 시 발생)
- 재산세, 종합부동산세(보유 시 발생)
- 양도소득세(매도 시 발생)
1. 취득세 : 부동산을 취득할 때 내는 세금
취득세는 집을 사는 경우 발생하는 부동산 세금 종류입니다. 취득이란 것은 단순히 집을 매매한 경우에만 해당하는 것은 아니고 상속이나 증여 등의 방법을 통해 부동산을 취득하는 경우도 모두 포함됩니다.
취득세는 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 신고 납부 해야 합니다. 신고 기한을 넘길 경우에는 무신고가산세, 납부불성실가산세를 추가 부담해야 하므로 주의가 필요합니다.
부동산 세금 취득세 계산
취득세는 모두 동일하게 적용되는 것은 아니고, 취득액, 면적, 주택보유수 등에 따라서 계산요율이 달라집니다. 또한 주택 외 매매, 상속, 증여 등에 따라서도 다릅니다.
✔ 6억원 이하 주택
| 구분 | 85㎡ 이하 | 85㎡ 초과 |
| 취득세 | 1% | 1% |
| 농어촌특별세 | 비과세 | 0.2% |
| 지방교육세 | 0.1% | 0.1% |
| 합계세율 | 1.1% | 1.3% |
✔ 6억원 초과 ~ 9억 원 이하 주택
| 구분 | 85㎡ 이하 | 85㎡ 초과 |
| 취득세 | 2% | 2% |
| 농어촌특별세 | 비과세 | 0.2% |
| 지방교육세 | 0.2% | 0.2% |
| 합계세율 | 2.2% | 2.4% |
✔ 9억원 초과 주택
| 구분 | 85㎡ 이하 | 85㎡ 초과 |
| 취득세 | 3% | 3% |
| 농어촌특별세 | 비과세 | 0.2% |
| 지방교육세 | 0.3% | 0.3% |
| 합계세율 | 3.3% | 3.5% |
✔ 주택 외 매매(토지, 건물 등)
- 취득세 : 4%
- 농어촌특별세 : 0.2%
- 지방교육세 0.4%
- 합계세율 : 4.6%
✔ 원시 취득, 상속(농지 외)
- 취득세 : 2.8%
- 농어촌특별세 : 0.2%
- 지방교육세 0.16%
- 합계세율 : 3.16%
✔ 무상취득(증여)
- 취득세 : 3.5%
- 농어촌특별세 : 0.2%
- 지방교육세 0.3%
- 합계세율 : 4%
부동산을 상속받거나 증여받은 경우에는 취득세와 별도로 상속세 및 증여세를 내야 합니다.
✔ 주택수에 따른 취득세 (개정안)
| 구분 | 조정지역 | 비조정지역 |
| 1주택자 | 1~3% (상기 표 참고) | |
| 2주택자 | 1~3% | |
| 3주택자 | 6% | 4% |
| 4주택·법인 | 6% | 6% |
기존에는 1가구 2 주택자 이상이 되는 경우 8%~12%의 과세를 부과했으나 취득세 중과 완화 대책에 따라서 취득세율이 많이 낮아졌습니다. 조정지역과 비조정지역에 따라 차이가 있으니 이 점도 확인하시길 바랍니다.
✔ 취득세 면제 대상
- 생애최초 주택구입자 중 12억 이하 주택 취득 시 200만 원 내 전액 면제
- 경기도민 중 부부합산 연소득 1억원 이하, 자녀 1명 이상일 경우 > 경기에도 위치한 주택 생애최초 구입 시 4억 원 이하 주택에 한해 전액 면제
2. 부동산 보유시 내는 세금 : 재산세, 종합부동산세
부동산을 보유하고 있을 때 발생하는 세금은 재산세와 종합부동산세 두 가지가 발생합니다. 다만 종부세는 고가 주택을 보유한 경우에 발생하는 세금입니다.
① 재산세
부동산을 보유하고 있다면 매년 6월 1일에 부동산 세금인 재산세가 나오는데요. 주택공시가격을 기준으로 하여 시가 표준액이 결정되고 여기에 공정시장가액 비율을 곱하면 과세 표준이 결정됩니다. 여기에 세율을 곱한 것이 재산세가 됩니다.
- 시가 표준액 = 주택공시가격 기준
- 과세 표중 = 시가 표준액 × 공정시장가액
- 결정 세액 = 과세표준 × 세율
| 과세표준 | 일반 | 9억 이하, 1세대 1주택 특례 |
| 6천만원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 1억 5천만원 이하 | 6만원 + 6천만원 초과 금액의 0.15% | 3만원 + 6천만원 초과 금액의 0.1% |
| 3억원 이하 | 19.5만원 + 1.5억원 초과 금액의 0.25% | 12만원 + 1.5억원 초과 금액의 0.2% |
| 3억원 초과 | 57만원 + 3억원 초과 금액의 0.4% | 42만원 + 3억원 초과 금액의 0.35% |
재산세는 매년 7월, 9월 2회 납부하는데 20만 원 이하인 경우에는 한 번에 납부합니다. 재산세에는 도시지역분과 지방교육세가 추가로 붙습니다. 지방교육세는 재산세 납부세액의 20% 도시지역분은 재산세 과세표준에 0.14% 계산되어 재산세에 합산됩니다.
② 종합부동산세
- 모두 부과되는 것은 아니고 공제 금액이 초과한 경우 발생
- 주택 공제금액 : 9억원 공제 (1 가구 1 주택 12억 공제)
- 종합합산토지(나대지, 잡종지 등) : 5억원 공제
- 별도합산토지(상가, 사무실, 부속토지 등) : 80억 원 공제
부동산 세금 종류인 종합부동산세는 모두에게 부과되는 것은 아닙니다. 공제 금액 이하의 주택이나 토지를 보유하고 있는 경우에는 종부세는 발생하지 않습니다.
만일 1가구 1 주택인데 10억 원의 주택을 보유하고 있다면 종부세 대상이 아닙니다. 주택 공시가격 합계액이 13억이라면 9억을 공제한 4억이 과세 대상이 됩니다.
✔ 종합부동산세 세율
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이하 |
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
2. 부동산 매도시 내는 세금 : 양도소득세
부동산 세금의 핵심이라 할 수 있는 것은 바로 양도소득세인데요. 부동산 투자를 생각하고 있다면 바로 양도소득세에 대한 올바른 지식이 있어야 합니다.
만약 5억에 산 주택이 7억이 되었을 때 매도하면 2억의 시세차익을 얻게 되는데 이때 발생한 2억, 즉 산 가격과 판 가격의 차익에 대해 발생하는 부동산 세금이 바로 양도소득세입니다.
✔ 양도소득세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공세 |
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1억 5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만원 |
양도소득세율은 다른 세금에 비해 세율이 높은 것을 확인할 수 있는데요. 따라서 양도세 면제 조건을 잘 확인할 필요가 있습니다.
✔ 양도소득세 비과세
- 1 가구 1 주택 2년 이상 보유 시 양도소득세 비과세 (12억 초과 고가주택 제외)
- 일시적 1가구 2 주택자 (신규 취득 후 3년 내 기존 부동산 처분 시 1 가구 1 주택자로 본다)
- 장기임대주택, 신축주택 취득 등의 경우에는 양도소득세 감면
양도소득세는 양도차익에서 발생하는 것인데 양도차익이란 단순히 매도 금액과 매수 금액의 차이만을 말하는 것은 아닙니다. 취득 시 부대비용, 취득 후 발생하는 비용, 양도비용은 모두 차감해 산출하는 것입니다.
즉 양도가 - 취득가 - 필요경비로 계산되는 것입니다.
✔ 양도차익에 계산 시 제외할 수 있는 필요경비
- 취득 시 부대 비용 : 취득세, 법무사 수수료, 취득 중개수수료 등
- 양도비용 : 중개수수료, 세무사에게 주는 양도소득세 신고비용 등
- 수리비 : 보일러 교체, 발코니 확장 등
- 필요경비로 인정되는 않는 항목 : 도배, 장판, 마루, 싱크대, 주방기구, 문짝, 조명, 하수도관, 타일, 변기 교체 등
부동산 세금 종류로 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세를 살펴봤는데요. 취득세와 재산세는 세율이 상대적으로 높지 않고 별다른 절세법은 없습니다.
하지만 양도세는 아는 만큼 세금을 줄일 수 있습니다. 배우자 증여 및 필요경비 높이는 방법, 매도 시기 분산, 명의 분산 등의 방법이 있기 때문에 이를 잘 활용할 필요가 있습니다.
부동산 세금 정리 내용을 확인하여 부동산 매매 및 투자를 계획하고 있다면 도움을 받으시길 바랍니다.
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