부동산은 사는 순간부터 매도할 때까지 다양한 세금이 발행합니다. 부동산은 세금 문제가 아주 중요하기 때문에 세금에 대해 잘 이해하고 절세하는 방법을 잘 알아둬야 합니다. 부동산 세금 종류에 대해 알아보겠습니다.
부동산 세금은 크게 취득 > 보유 > 매도 세 단계로 나누어서 세금이 발생합니다. 취득할 때 내는 취득세, 보유 시에는 재산세, 종합부동산세, 종합소득세, 매도 시 발생하는 양도소득세, 증여세, 상속세 등이 있습니다.
취득 단계 : 취득세
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보유 단계 : 재산세 / 종합부동산세, 종합소득세
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처분 단계 : 양도소득세 / 증여세, 상속세
1. 부동산 취득 단계에서 내는 취득세
부동산을 살 때 발생하는 부동산 세금은 취득세를 내야 합니다. 청약에 당첨되면 계약금 > 중도금 > 잔금 등을 납입해야 하지만 이는 주택 비용에 대한 금액이고 세금으로는 취득세가 있습니다.
취득세는 보통 1~3%의 세율이 적용되는데 과세표준지역, 조정지역, 주택수에 따라서 최대 12% 까지 발생합니다. 여기에 0.1%의 지방교육세가 추가되고, 대형주택은 0.2%의 농어촌특별세가 추가됩니다.
1가구 1주택자
| 과세표준 | 취득세 | 지방세 |
| 6억 이하 | 1.0% | 0.1% |
| 6억 초과 ~9억 이하 |
1.0~3.0% | 0.1~0.3% |
| 9억 초과 | 3.0% | 0.3% |
| 신축, 상속 | 2.8% | 0.16% |
| 증여 | 3.5% | 0.3% |
취득세, 지방세 외에 전용면적 85㎡ 초과하는 주택을 구입했다면 추가적으로 0.2%의 농어촌특별세가 추가 부과됩니다.
만일 5억 원의 전용면적 85㎡ 구입 시 발생하는 부동산 세금은 (취득세 1% + 지방세 0.1% + 농어촌특별세 0.2% = 1.3%) 650만 원이 발생합니다.
1가구 2주택자 이상
| 구분 | 조정지역 | 비조정지역 |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 법인/4주택 | 12% | 12% |
| 3억 이상(무상) | 12% | 3.5% |
| 3억 이하(무상) | 3.5% | 3.5% |
여기에서 2주택자는 일시적 1가구 2주택자는 제외됩니다.
일시적 1가구 2주택자의 경우 2년 안에 주택의 처분하면 1주택자와 마찬가지로 취득세는 1~3%를 적용합니다.
2. 부동산 보유단계에서 내는 재산세
- 재산세
- 종합부동산세
- 종합소득세
재산세
매년 6월 1일을 기준으로 주택을 소유한 사람에게 재산세가 부과됩니다. 재산세는 7월과 9월에 나누어 납부합니다.
종합부동산세 과세대상
재산세는 모든 주택 보유자에게 적용되는 세금입니다. 여기에 추가적으로 주택의 공시 가격 합계액이 6억 원을 초과하는 경우에는 12월에 종부세도 납부해야 합니다. 1세대 1주택자의 경우에는 11억 원까지 비과세입니다.
종합소득세 과세대상
부동산을 임대해서 세를 받는 주택임대사업자는 종합소득세를 내야 합니다. 만일 임대 소득의 연간 수입금액이 2,000만 원 이하라면 14%의 낮은 세율로 분리과세할 수 있습니다.
상가는 다른 근로 소득, 사업소득과 합쳐서 5월 말까지 종합소득세 신고 및 납부해야 합니다.
3. 부동산 처분 단계에서 내는 양도소득세
- 양도소득세
- 증여세
- 상속세
부동산을 처분할 때 발생하는 양도소득세는 부동산 세금 중에서도 가장 중요합니다. 매매차익에 따라서 발생하는 세금의 금액이 크기 때문에 절세를 위해서도 신경을 써야 하는 부분입니다.
양도소득세는 부동산을 산 가격과 판 가격의 차이에서 발생한 차익에 대해 내는 세금입니다.
양도소득세
1가구 1주택자는 비과세로 세금 부담을 없애주고 있습니다. 단, 실거주 목적을 확인하기 위해 양도가액이 12억 원 이하, 2년 이상 보유 등의 조건이 붙습니다.
단기간 매매, 다주택자의 경우 중과세로 세금을 무겁게 물리기 때문에 세금 정책을 잘 확인할 필요가 있습니다.
증여세
부동산을 증여할 경우 증여세가 발생하게 됩니다. 증여는 생전에 배우자나 자녀에게 재산을 증여하는 경우에 발생하는 세금을 말합니다.
증여는 10년을 주기로 공제 금액을 산정하는데 배우자는 10년 6억 원, 자녀는 5,000만 원까지 세금이 발생하지 않습니다. (미성년 자녀 2,000만 원으로 제한)
증여세율은 금액에 따라서 10~50%가 적용됩니다.
상속세
상속세는 사망으로 인하여 배우자나 자녀에게 상속되면 상속세가 과세됩니다.
상속세는 일괄공제로 5억 원을 공제받거나 기초공제 2억 원 + 인적공제 1인 5,000만 원 중 큰 금액을 공제합니다. 배우자는 법적 상속 지분 한도 5~30억 원 이내에서 공제됩니다.
상속세율 또한 금액에 따라서 10~50%가 적용됩니다.
부동산 세금 종류는 이와 같이 크게 취득세, 재산세, 양도소득세로 구분할 수 있습니다. 주택 보유수에 따라서 세율이 달라지고 시기에 따라서도 달라지기 때문에 개념을 잘 익히고 있어야 합니다.
특히 양도소득세는 부동산 세금 중에 가장 복잡하고 금액이 커서 부담이 큰 세금입니다. 그런 만큼 절세할 수 있는 방법도 많기 때문에 부동산에 투자를 하고 싶다면 기본적인 부동산 세금 정책을 잘 이해할 필요가 있습니다.
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