부부 공동명의를 하면 양도소득세, 종합소득세, 상속세 등의 절세효과가 있습니다. 하지만 증여세, 취득세 등의 기타 비용이 증가하고 보험료 상승 등의 단점이 있습니다. 부부 공동명의 장단점에 대해 알아보겠습니다.
부부 공동명의
공동명의 계약서는 계약을 체결할 때 둘 이상의 주체로 설정하는 것을 말하는데, 절세 효과 등을 위해 주택을 부부 공동명의로 변경하는 경우가 있습니다. 하지만 단점도 있기 때문에 잘 살펴봐야 합니다.
또한 무조건 절세 효과가 있다고 생각해서는 안됩니다. 잘못 이해하고 진행해서 오히려 세금 폭탄을 맞을 수도 있고, 추가 비용도 많이 들기 때문에 제대로 개념을 이해하고 진행해야 합니다.
부부 공동명의 장점
- 양도소득세 절세
- 종부세 총 공제액 증가 (6억 > 12억)
- 종부세 과세방식 선택
1. 양도소득세 절세
부부 공동명의로 등기한 경우에는 과세표준이 낮아지기 때문에 양도소득세에 대한 부담을 덜 수 있습니다.
▶ 과세표준
| 과세표준 | 세율 |
| 1,200만원 이하 | 6% |
| 4,600만원 이하 | 15% |
| 8,800만원 이하 | 24% |
| 1억 5천만원 이하 | 35% |
| 3억원 이하 | 38% |
| 5억원 이하 | 40% |
| 10억원 이하 | 42% |
| 10억원 초과 | 45% |
양도소득세는 시세차익에 대한 세금은 표와 같이 과세표준에 따라서 누진세율을 적용합니다. 만일 5억의 시세차익이 발생하였다면 단독명의일 경우 40%가 적용되고 공동명의로 계산하면(2억 5천) 38%가 적용됩니다.
여기에 추가 공제액도 각각 계산되기 때문에 실제로 계산해보면 절세 효과가 크게 나타나는 것을 알 수 있습니다.
2. 종합부동산세 절세
종부세 총 공제액 증가 (1세대 1 주택 총 9억 > 2인 공동명의 시 총 12억 공제)
종부세 과세방식 선택(1 주택 9억 공제 또는 2 주택 총 12억 선택 가능)
종합부동산세를 개인에게 부과되는 세금인데, 즉 인별과세가 적용됩니다. 개인이 보유하는 주택 공시 가격 합산 금액에 6억 원까지는 기본 공제가 되기 때문에 부부 12억 원 이하 주택을 공동명의로 하면 종합부동산세 납부 대상에서 제외됩니다.
즉, 공시가 12억 원의 주택을 보유하고 있다면 단독명의일 경우 종부세 대상 주택이지만, 공동명의일 경우 각각 6억 원의 주택 공시가를 가져가면서 비과세 혜택을 받게 됩니다.
추가적으로 배우자 사망 시 상속세가 개시되는 데 배우자의 지분만큼만 상속세가 계산되기 때문에 상속세 절감 효과도 있습니다.
부부 공동명의 방법
부부 공동명의를 하기 위해서는 주택을 매매할 때 배우자가 직접 갈 필요 없이 배우자의 신분증과 도장만 가져가면 됩니다. 양도소득세, 종합부동산세 절세 효과가 크기 때문에 부부 공동명의가 최근에 필수로 인식되고 있습니다.
청약 주택의 경우 공동명의 가능할까?
청약 당첨자의 경우에도 중도금 대출을 진행할 때 공동명의로 변경이 가능하고 전매제한과 상관없이 가능합니다.
- 해당 주택 건설 지역 시군구청에서 증여계약서 검인(전매)
- 중도금 대출 신청, 부부 중 차주를 정해 중도금 대출 실행
- 분양 사무소에서 행정 철
- 3개월 이내 증여세 신고
부부 공동명의 단점
- 명의 이전에 따른 취득세 발생
- 증여세 발생 가능
- 최소 5년 유지
1. 증여세, 취득세, 기타 비용 증가
증여세, 취득세, 등록세 등의 기타 비용을 부담해야 하는데 부부 공동명의로 하면 비용이 추가적으로 발생하고 다주택자의 경우에는 취득세가 가중될 수 있습니다.
또한 이미 주택 보유자가 되었기 때문에, 다른 주택 매매 시에 무주택자 취득세 공제 혜택도 받을 수 없습니다.
일반적인 경우 취득세 3.5%가 발생하고 다주택+공시가 3억 이상이면 12%의 취득세가 발생합니다. 배우자 증여세는 10년간 6억 원이 초과하면 발생합니다.
보유세는 세대 기준이 아닌 인별 과세이기 때문에 보유세가 증가할 수 있습니다. 또한 조정 2 주택 또는 3 주택의 경우 종부세 중과세율이 적용되게 되어, 종부세가 더 늘어나는 경우도 간혹 있습니다.
2. 건강보험료 추가
부부 모두 직장인이라면 상관없지만 배우자가 주부라면 피부양자 기준인 부동산 공시 가격 기준에 충족하지 못한 경우에 보험료가 증가할 수 있습니다.
또한 2 주택을 보유하면 임대소득으로 연 480만 원 등록된 경우에는 지역가입자로 전환되게 되며 건강보험료 폭탄을 맞을 수 있으므로 주의해야 합니다.
3. 최소 5년간 유지
배우자 또는 직계존비속에게 증여를 한 경우에는 최소 5년은 유지해야 합니다. 장기 유지할 수 있는 주택만 부부 공동명의를 하는 것이 현명합니다.
공동명의가 유리한 경우
- 줄어드는 보유세가 취득세보다 많은 경우
- 공시가 20억 이하 공동명의가 유리
- 1 주택자라면 공동명의가 유리
공동명의가 불리한 경우
- 고가주택 2채 이상 보유한 경우
- 조정+공시가 3억 이상 12% 취득세율 적용되므로 주의(다주택에 해당)
- 5년 이내 명의를 변경해야 할 경우
부부 공동명의 장단점의 기본 틀은 이와 같습니다. 하지만 상황에 따라서 다르기 때문에 각자 계산을 해 보는 것이 필요합니다. 하지만 고가 주택을 보유하고 있지 않은 한 대부분은 공동명의가 유리합니다.
부부 공동명의를 하면 양도세를 줄일 수 있고 보유세를 줄일 있으나 취득세, 증여세 등의 기타 비용을 확인할 필요가 있습니다. 부부 공동명의 장단점을 파악한 이후에 자신에게 유리한지 확인 후 진행하도록 합니다.
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