상가주택 겸용 건물 취득세 보유세 양도소득세 주의사항 정리

상가와 주택이 한 건물에 함께 있는 형태의 부동산인 상가주택은 일반 주택 또는 상가 건물과는 세금 납부 형식이 달라집니다. 보통 아래층에 상가가 있고 상층에 주택이 있는 복합 건물은 세금 납부 형식이 복잡한데요. 상가주택 취득세 및 양도소득세에 대해 살펴보겠습니다.

상가주택 겸용 건물의 경우 취득세와 양도소득세를 잘 알아둬야지 실수 없이 세금 계산이 가능합니다.

취득세를 계산할 때는 상가 부분과 주택부분을 구분해서 납부해야 하고, 양도세는 복잡한 세법구조로 각별한 주의가 필요합니다.

상가주택 취득세

상가주택 취득세는 주택부분과 상가로 구분하여 납부하면 됩니다.

상가주택의 취득세를 주택분과 상가분을 구분하면 위와 같습니다.

주택분의 경우 1주택자의 경우 취득가액에 따라 1% ~ 3%의 취득세가 발생하고, 다주택자인 경우 8% ~ 12% 중과세율이 적용됩니다.

상가주택 취득세에서 상가분은 취득금액의 4%가 발생합니다.

상가주택 보유할 경우 발생하는 세금은 재산세, 종부세, 종소세, 부가세 등이 있습니다. 주택분과 상가분을 구분하여 세금 책정 방식이 다르기 때문에 이를 잘 확인하여야 합니다.

상가주택 사업자등록

업무용 건물과 주거용 건물을 동시에 임대하는 경우 부동산임대업으로 등록해야 하고, 상가의 경우 사업자등록을 하여 임대료에 대해 부가가치세를 신고 및 납부해야 합니다.

구분	주택분	상가분
양도세	과세 *	과세

*상가주택 양도세는 과세되지만, 주택분의 경우 1세대 1주택인 경우에는 비과세 됩니다.

다만 상가주택 양도소득세는 복잡한 세법 구조로 인해 다양한 문제가 발생할 수도 있습니다. 따라서 관련 내용을 잘 파악하고 있어야 합니다.

주택이 딸린 토지에 주택외의주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 봅니다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분을 주택으로 보지 않습니다.

1세대 1주택자가 점포가 딸린 주택을 팔았을 때는 주택면적이 점포면적보다 큰 경우 점포를 주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않습니다.

상가주택 연면적에 따른 구분

연면적이란 각 층의 면적을 합한 면적을 말하는데요. 양도소득세 신고 및 납부 시 주택의 연면적이 상가의 연면적보다 큰 경우 전체를 주택으로 봅니다.

반대로 상가의 연면적이 주택의 연면적보다 큰 경우 주택부분은 주택으로, 상가부분은 상가로 보는 것입니다.

*단 12억원 초과 상가주택 겸용 건물은 주택과 주택 외 부분을 분리하여 주택이 상가 면적보다 큰 경우에도 주택 부분만 주택으로 보고 있습니다.

1세대가 보유한 주택수가 2채 이상인 경우에는 조정대상지역에 소재한 상가주택 매도 시 주택분에 대하여 중과세가 적용됩니다. (상가분은 중과세 적용되지 않음)

상가주택의 경우 주택가액과 상가가액은 실제 거래가액으로 구분하여 계약서를 작성합니다. 계약서에 구분하여 기재된 건물가액의 경제적 합리성이 결여되어 있거나, 임의 구분 기재한 것으로 확인되는 경우에는 이를 인정하지 않습니다.

기준시가로 안분한 금액과 임의로 기재된 금액의 차이가 30% 이상 나는 경우 기준시가에 따라 계산한 금액을 기준으로 부가가치세가 과세됩니다.

상가분에 대해 일반과세사업자로 등록된 경우 상가분에 대해 부가가치세를 징수하여 신고 및 납부해야 합니다.

부동산임대업이 간이과세자로 등록되어 있는 상태에서 양도하는 경우에는 건물 매매금액 × 10% × 30%(부가가치율)로 신고·납부해야 합니다.

간이과세자가 건물을 양도하고 납부한 부가가치세는 양도차익 계산 시 양도소득 필요경비로 산입 할 수 있습니다.

상가주택의 경우 일반 주택과 세금 계산 방법이 다르기 때문에 이를 잘 확인할 필요가 있습니다. 상가주택 취득세 및 양도소득세 기본 세율을 참고하여 상가주택 매매 시 참고하시길 바랍니다.

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