50대 이상 직장인의 자산 중 주택이 차지하는 비율이 70%가 되고, 60대 이상이 되면 80%가 넘습니다. 주택연금은 이러한 주택에 평생 거주하면서 생활비를 받을 수 있는 대출 제도를 말합니다. 주택연금 신청 자격 및 장점과 단점에 대하여 알아보겠습니다.
주택연금
주택연금은 자신의 집에 거주하면서 자신의 집을 담보로 맡기고 국가가 보증하는 일정 금액을 받는 제도를 말합니다. 즉, 집은 있지만 소득이 부족한 고령층을 대상으로 자신의 집을 담보로 평생 거주하면서 국가에서 보증하는 연금을 매달 받는 금융상품입니다.
가입자와 한국 주택금융공사 금융기관(은행)이 관계되는데 가입자가 한국 주택금융공사에 신청을 하면 보증심사를 마친 후 보증서를 금융기관에 발급해줍니다. 금융기관이 가입자에게 주택연금 대출을 진행해주는 방식입니다.
대상 주택
- 실거래가 9억 원 이하 주택
- 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔
- 상가주택 : 전체 면적 중에 주택부분이 50% 이상일 경우
주택연금 신청 자격
- 가입연령 : 만 55세 이상
- 부부 중 한 명이 대한민국 국적 / 외국인 부부는 신청 불가
- 주택 보유수 관련 없이 합산 가격이 9억 원 이하
- 주택 가격이 9억 원 초과된다면 3년 이내에 1 주택을 매매하면 가능
거주 요건
- 가입자 또는 배우자가 실제 거주지로 사용
- 해당 주택을 전월세로 사용하고 있다면 가입 불가
- 부부 중 한 명이 거주하면서, 보증금 없이 주택의 일부만 월세로 주는 것은 자격 요건 부합함
- 주택의 보유기간 및 거주지간은 무관
주택연금 지급 정지 사유
- 부부 모두 사망한 경우
- 부부 모두 주민등록을 이전한 경우
- 부부 모두 해당 주택에 미거주한 경우
- 주택 소유권을 상실한 경우
- 처분 조건 약정 미이행한 경우 - 일시적 2 주택 자가 3년 이내 주택 미처분 시
주택 연금 예상 금액 (2020. 4월 기준)
- 60세 기준 - 5억 주택 104만 원 / 9억 주택 187만 원
- 70세 기준 - 5억 주택 154만 원 / 9억 주택 272만 원
- 80세 기준 - 5억 주택 245만 원 / 9억 주택 327만 원
- 실거래가는 한국감정원 시세를 우선 적용하고, 한국감정원 시세가 없으면 KB시세 적용 / 가입자가 원하면 감정평가 신청 가능(감정비용 가입자 부담) - 시세와 감정가 중 높은 금액 적용
주택연금 이해하기
주택연금은 소득이 아니라 대출이라고 할 수 있습니다. 즉 부채입니다. 따라서 세금이 부과되지 않습니다.
- 기초연금 수급을 위한 소득인정액 계산 시에 소득으로 보지 않습니다.
- 건강보험료 산정 시 소득으로 보지 않습니다.
주택연금에 대한 이자와 보증료는 대출잔액에 가산됩니다. 따라서 가입자는 이자와 보증료를 매월 현금으로 납부할 필요가 없고, 나중에 정산됩니다.
적용이자 (2020.9 기준)
- 기준금리(3개월 CD 금리 : 0.63%) + 가산금리 (1.1%) = 1.73%
- 기준금리(cofix 신규금리 : 0.81%) + 가산금리 (0.85%) = 1.66%
- 둘 중에 선택 가능, 가입 이후 대출 기준금리 변경 불가
보증료
- 초기 보증료 + 연 보증료
- 초기 보증료는 가입비의 형식으로 주택 가격의 1.5% (대출상환방식은 1.0%)
- 연 보증료 : 보증잔액의 0.75% (대출 상환방식은 1.0%)
- 보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 주택금융공사에 납부하고 연금지급액(대출액)에 가산합니다. - 현금 납부하는 것이 아니라 추후 정산됩니다.
주택연금 지급방식
- 종신 방식 : 월 연금 종신으로 지급
- 확정기간 방식 : 월 연금 일정기간 지급
- 대출상환방식 : 대출 상환 후 , 월 연금 종신지급
- 우대 방식 : 기초연금수급자, 1.5억 원 미만 주택, 최대 20% 가산
주택연금 장점
- 주택연금을 받다가 사망하게 되면 남은 금액에 대해서 그대로 상속받게 됩니다. 연금지급액이 더 많다고 하더라도 부족분을 청구하지 않습니다.
- 해당 주택에 평생 거주하면서 평생 지급을 받을 수 있습니다. 만일 배우자가 사망한다 하더라도, 금액의 변화 없이 받을 수 있습니다.
- 국가에서 연금 지급을 보증하므로 연금 중단의 위험이 없습니다.
- 재산세와 소득세의 세제 혜택이 있습니다. (재산세 25% 감면)
- 집 값이 하락하여도 연금이 줄어들지 않습니다.
주택연금 단점
- 주택 가격 상승 시 주택연금에 반영되지 않습니다. 최근 집값 상승이 크게 되고 있는데, 주택연금에 이러한 사항은 반영되지 않습니다.
- 물가 상승률이 반영되지 않습니다. 200만 원을 받고 있다면 10년 후 20년 후 그 이상이 지나도 동일한 금액을 받게 되는데, 물가가 오르는 것은 당연하기 때문에 생활이 어려워질 수 있습니다.
- 초기 보증료 1.5%를 내야 하고 보증잔액의 0.75%의 연 보증료를 내야 하는 등 보증료가 높습니다.
- 연금 해지 시 손해가 큽니다. 주택 연금 가입 시에 1.5%의 보증료를 내게 되는데, 이를 반환해야 합니다. 또한 받았던 연금에 대한 이자 또한 반환해야 합니다.
- 이사를 할 수 없고, 관련 주택에 계속 살아야 합니다.
주택의 보유하고 있다면 두 가지 방법이 있습니다. 주택을 매도하거나 주택연금에 가입하는 것입니다. 주택 매도를 하면 목돈 투자의 기회가 생기지만 투자의 어려움과 주거 불안의 단점이 있습니다.
주택 연금에 가입하면 평생 거주가 가능해 주거 안정의 장점이 있고 연금이 평생 보장된다는 장점이 있습니다. 하지만 앞서 살펴본 것과 같이 단점도 다수 발생합니다. 주택연금 가입에 앞서 잘 살펴보고 진행하는 것이 필요합니다.
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