부동산 세금 중에 세금 부담이 가장 큰 것은 양도소득세입니다. 하지만 1세대 1주택에 해당한다면 비과세를 적용받을 수 있습니다. 보유기간·거주기간, 1세대 요건, 주택 가격이 적용되는 1가구 1주택 양도세 비과세 요건에 대해 알아보겠습니다.
1세대 1주택 양도세 비과세 요건
- 양도일 현재 1세대가 보유한 주택이 1주택일 것
- 양도하려는 주택의 보유기간이 2년이상 일 것
- 조정대상지역의 주택은 거주기간이 2년 이상일 것
- 주택 가격이 12억을 넘지 않을 것
1가구 1주택 양도소득세를 면제받기 위해서는 위의 세 가지 기본 요건을 갖춰야 합니다. 만일 이 조건을 충족하더라도 외국에 오래 거주하거나 이민을 간 경우에는 비과세가 되지 않을 수 있습니다.
즉, 거주자로 인정받고 위의 세 가지 조건에 해당해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
1. 양도일 현재 1세대가 보유한 주택이 1주택이어야 한다
1세대 1주택 양도세 비과세 요건은 양도일 현재를 기준으로 판단합니다. 따라서 다주택자라도 다른 주택을 모두 처분하고 1주택만 남은 상태에서 양도하면 비과세가 가능합니다.
다주택자라면 양도차익이 큰 주택을 마지막에 양도한다면 비과세 혜택을 받을 수 있느 것입니다. (단, 1주택자가 된 이후 2년 이후에 양도해야 비과세 적용)
1세대 기준
1가구 1주택 또는 1세대 1주택으로 표현하는데 1세대의 범위는 단순히 같이 사는 데에 그치는 것이 아니라 그 범위가 넓습니다.
나, 배우자, 자녀, 부모, 배우자의 부모, 형제자매, 배우자의 형제자매, 내 자녀의 배우자가 한 주소지에 생계를 유지하면 1세대가 됩니다.
만약 주민등록표에 함께 기재된 부모가 별도로 집 1채를 가지고 있다면 2주택자가 되는데, 이 경우에는 세대를 분리하면 됩니다. 단 자녀의 경우에는 세대를 분리하더라도 결혼을 하지 않았다면 1세대로 인정되지 않습니다.
▶ 1인 가구 1세대로 인정 조건
- 거주자의 연령이 30세 이상인 경우
- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
- 소득이 최저생계비 이상으로 집이나 땅을 관리·유지하면서 독립된 생계를 꾸려나갈 수 있는 경우
1세대 분리 기준에 해당하지 않는데 분리를 하여 비과세 혜택을 받았다가 적발되면 가산세 40%와 납부 불성실 가산세까지 세금 폭탄을 맞기 때문에 절대로 해서는 안됩니다.
2. 양도하려는 주택을 2년 이상 보유해야 한다
주택을 취득하고 양도까지의 기간이 2년 이상 되어야 1세대 1주택 양도세 비과세 요건에 해당됩니다. 만일 다주택자에서 1주택자가 된 경우에는 1주택이 된 시점부터 2년이 지나야 조건이 충족됩니다.
이는 2021년부터 개정된 규정으로 보유기간을 강화하여 투기 목적의 다주택자가 비과세를 받지 못하게 하기 위해서입니다.
조정대상지역 주택은 2년 이상 거주해야 한다
2년 보유 조건에 추가적으로 조정대상지역의 주택은 2년 이상 거주해야 하는 조건이 있습니다.
- 비조정대상지역 > 2년 이상 보유하고 팔면 비과세
- 조정대상지역 > 보유기간 중 2년 이상 거주하고 팔면 비과세
2년 보유 하지 않아도 비과세 되는 경우는?
- 임대주택이 분양 전환되는 집을 샀다면 세대원 모두 5년 거주한 경우 보유·거주 요건이 없습니다.
- 도로가 생기면서 집이 국가에 수용된 경우 보유·거주 요건이 없습니다.
- 현재 1세대 1주택이고 세대 전원이 해외로 이주할 때 예외로 인정됩니다.
- 학교나 직장으로 인하여 세대 전원이 1년 이상 해외로 나갈 경우 예외로 인정됩니다.
- 1년 이상 거주한 집을 학교, 직장, 질병 등으로 이사해야 하는 경우 예외로 인정됩니다.
3. 주택가격이 12억이 넘지 않아야 한다
주택 수 계산법
▶ 다세대 주택
다세대주택은 호별로 개별등기가 되기 때문에 1주택에 해당하지 않습니다. 하지만 구분등기가 되지 않고 통째로 양도하는 다가구주택의 경우에는 1주택에 해당합니다.
다가구주택은 주택으로 쓰는 층이 2층 이하이고 주택으로 쓴느 바닥 면적이 660㎡ 이하, 19가구 이하인 주택을 말합니다.
▶ 주거용 오피스텔
오피스텔은 세율 등이 주택과 다르기 때문에 주택에 포함하지 않는 다고 생각하는 경우가 있습니다. 하지만 오피스텔이라도 거주용으로 사용하고 있다면 주택에 해당합니다.
▶ 상가 주택
상가와 주택이 겸용으로 된 겸용주택은 주택 면적이 상가보다 크다면 전체를 주택으로 보고 있습니다. 따라서 상가주택을 보유한 경우 (1세대 1주택인 경우) 비과세를 받을 수 있습니다.
다만, 주택 면적이 상가 면적과 같거나 작으면 주택 부분만 비과세, 상가 부분은 양도세가 과세 됩니다. 따라서 주택 면적이 넓은 것이 유리합니다.
▶ 분양권
분양권은 주택에 포함하지 않습니다. 분양권이 주택에 포함되는 것은 분양잔금일부터 입니다. 잔금을 치르기 전에는 주택에 포함하지 않기 때문에 이 기간을 잘 활용할 필요가 있습니다. 조합원 입주권은 주택에 해당됩니다.
▶ 공동투자
여러 사람이 모아서 주택을 사는 경우에는 지분이 작다고 하더라도 1주택에 해당합니다.
▶ 주택부수토지
주택 부수토지는 주택 정착 면적의 10배까지만 비과세 됩니다. 단, 도시지역은 5배까지 비과세됩니다.
1세대 1주택 양도세 비과세 요건은 주택 수, 보유기간(거주기간), 주택가격에 따라서 적용됩니다. 요건을 갖추는 것이 복잡한 것은 아니지만, 간혹 보유 자산에 대해 착오를 하여 비과세에 해당하는 줄 알고 팔았다가 아닌 경우도 있기 때문에 주의가 필요합니다.
부동산 세금 중에 양도소득세는 다른 세금에 비해 금액이 크기 때문에 조건을 잘 확인하여 최대한 맞춘 이후에 양도하는 것이 바람직합니다. 부동산 세금 줄이기의 핵심은 양도소득세입니다. 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 잘 확인 후 진행하도록 합니다.
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