부동산은 크게 취득(취득세), 보유(재산세), 처분(양도세) 시 발생합니다. 그중 양도소득세가 부동산 세금 중에는 가장 무거운 세금에 속합니다. 취득세, 재산세에 비해 양도세는 아는 만큼 절세할 수 있는 세금입니다. 부동산 세금 줄이는 방법에 대해 알아보겠습니다.
취득세의 경우 1~3%의 세금이 부과되지만 다주택자의 경우 최대 12%까지 세율이 올라갑니다. 취득세는 별도의 절세법이 있는 것은 아닙니다.
재산세는 부동산 세금 중에서는 가장 적은 편에 속하는데, 공정시장가액 비율(60~70%)에 따라 0.1~0.4%의 세율을 납부해야 합니다. 단, 회원제 골프장 등 토지나 고급오락장, 고급 선박의 경우 4~5%의 세율이 적용됩니다. 재산세 또한 별도의 절세법은 없습니다.
양도세는 아는 만큼 절세를 할 수 있습니다. 비과세, 감면, 중과세 규정들이 있기 때문에 이들을 잘 이해하고 있는 것이 중요합니다. 비과세가 되면 세금을 안 낼 수도 있지만, 중과세가 되면 이익의 대부분을 세금으로 납부해야 하기도 합니다.
양도소득세에 대한 이해
양도소득세는 부동산 세금의 마지막 단계인 처분 단계에서 발생하는 세금입니다. 주택 또는 토지·건물 등을 살 때와 팔 때의 시세차익에 대해 부과되는 세금으로 누진세율이 적용되기 때문에 차익이 클수록 세율이 높아지게 됩니다.
1. 양도차익
양도소득세는 산 가격과 판 가격의 차익에 내는 세금이기 때문에 취득가와 양도가가 중요합니다. 하지만 여기에 취득세, 중개수수료, 수리비 등의 필요경비를 뺀 금액으로 계산됩니다.
예를 들어 4억에 집을 사서 6억에 팔았는데 필요경비가 1,000만 원이라고 하면 1억 9천의 양도차익이 발생하는 것입니다.
2. 양도소득세 과세표준
양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 빼면 과세표준을 구할 수 있습니다. 기본공제 금액은 연 1회 250만 원이 적용되고, 장기보유특별공제는 3년 이상 보유 시 적용됩니다.
3. 총 납부세액 구하기
과세표준을 구했다면 양도소득세율을 곱하면 됩니다. 부동산 세금인 양도세는 누진세가 적용되어 구간별로 계산이 달라지고 누진공제액도 달라집니다.
▶ 양도소득세율
| 과세표준 | 기본세율 | 누진공제액 |
| 1,200만원 이하 | 6% | - |
| 4,600만원 이하 | 15% | 108만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 522만원 |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1,490만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,940만원 |
| 5억 이하 | 40% | 2,540만원 |
| 10억 이하 | 42% | 3,540만원 |
| 10억 초과 | 45% |
만일 다주택자가 조정대상지역 주택을 매도하면 중과세율을 적용하여 중과세되기 때문에 최대 72%까지 세율이 적용될 수 있습니다.
부동산 세금 줄기기 방법
1. 증여를 통한 취득가 높이기 전략
증여를 받으면 세금을 내야 하지만 배우자는 6억 원까지 비과세 됩니다. (자녀는 성인 5,000만 원, 미성년 자녀 2,000만 원) 따라서 배우자에게 증여를 한 이후에 양도를 하는 것은 좋은 전략이 됩니다.
예를 들어 3억 원의 주택이 현재 6억 원의 감정평가를 받았다면 배우자에게 증여를 하면 증여세가 발생하지 않습니다. 이를 5년 이후에 8억 원에 양도한다면 양도차익 2억 원에 대한 세금만 내면 되는데, 만일 증여를 하지 않았다면 5억에 대한 양도세를 부과해야 됩니다.
이처럼 증여를 통해 취득가를 올릴 수 있습니다. 단, 증여를 받고 5년 이전에 매매를 하면 증여 전의 취득가로 계산되는 이월과세가 적용되기 때문에 5년이 지난 후 매매해야 합니다.
2. 필요경비 높이기 전략
양도차익을 계산할 때 양도가-취득가-필요경비로 계산합니다. 취득가와 양도가를 제외하면 필요경비를 높여 양도차익을 줄일 수 있습니다.
필요경비 항목
취득 시 부대비용 > 취득세, 법무사 수수료, 취득 중개수수료 등
양도비용 > 중개수수료, 세무사에게 주는 양도소득세 신고비용 등
수리비 > 보일처 교체, 발코니 확장 등 (단, 도배, 장판, 마루, 싱크대, 주방기구, 문짝, 조명, 하수도관, 타일, 변기 교체 등은 필요경비로 인정되지 않음)
필요경비로 인정받기 위해서는 계약서, 견적서, 거래명세서, 영수증, 송금 내역 등이 있어야 하므로 필요경비가 발생하였을 때 관련 서류를 잘 챙겨둬야 합니다.
- 중개료에 대한 영수증을 끊어주지 않으면 송금 내역을 통해 필요경비 처리할 수 있습니다.
- 컨설팅 비용도 필요경비로 인정받으나 금액이 너무 높거나, 일반 아파트와 같이 컨설팅이 필요하지 않는 경우 필요경비로 인정되지 않습니다.
- 경매로 산 집의 전 소유자 체납 관리비를 대신 낼 경우 이는 필요경비로 인정되지 않습니다.
- 경매 시 유치권자에게 지급한 비용은 필요경비로 인정받습니다.
- 취득세 및 등록세 영수증을 분실했다면 지방세 납부 내역을 통해 확인할 수 있습니다.
- 영수증의 명의가 배우자 일 때 역시 필요경비로 인정받습니다.
3. 장기보유특별공제 많이 받는 전략
부동산의 보유기간이 3년 이상이 되면 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 3년 이상 보유하고 있으면 12%가 공제되고, 1년에 4%씩 추가되어 최대 40%까지 받을 수 있습니다.
다주택자 조정대상지역 주택 양도 시 기존에는 장기보유특별공제를 받을 수 없었으나, 소득세법 개정으로 2023년 5월 9일까지 받을 수 있습니다. 단, 3년 이상 보유 시 6%가 공제되고 1년에 2%씩 추가되어 최대 30%까지 받을 수 있습니다.
4. 중과세 피하기
우리나라는 자산이 부동산으로 대부분 몰리고 있기 때문에, 부동산 투기 억제를 위한 규정이 많고 또 매해 부동산법이 개정되고 있습니다.
그중 특정 거래에 대해서는 양도세가 중과세되기 때문에 이를 잘 알아주는 것이 좋습니다.
- 단기매매는 중과세합니다. (2년 이내에 팔면 높은 세율이 적용)
- 다주택자의 조정대상지역 내 주택은 중과세합니다.
- 조정대상지역 분양권 중과세합니다.
- 비사업용 토지 중과세합니다.
- 미등기 부동산은 중과세합니다.
5. 기타 방법
다주택자는 중과세를 피하기 위해 주택을 여러 해에 나누어 파는 것도 좋은 전략입니다. 양도소득세는 한 해에 발생한 양도차익을 합산하여 과세하기 때문에 세율을 낮추기 위해 잔금일 조정 등의 방식으로 여러 해에 나누어 파는 것이 유리합니다.
양도소득세는 개인별로 부과되기 때문에, 명의를 공동으로 하면 이익이 분산되어 세금이 줄어들게 됩니다. 일반적인 경우에는 공동명의를 하면 세금이 줄어들게 됩니다. 단, 고가주택을 2채 이상 보유하는 경우에는 미리 계산을 해봐야 합니다.
> 부부 공동명의 장단점 (양도소득세 종부세 취득세 비교)
부동산 세금을 줄이기 위해서는 양도소득세에 대한 이해가 필수입니다. 취득세와 재산세는 세율이 높지 않고, 별다른 절세법이 없지만 양도소득세는 아는 만큼 세금을 줄일 수 있습니다.
양도소득세 절세법은 ① 배우자 증여 ② 필요경비 높이기 ③ 장기보유특별공제 받기 ④ 매도 시기 분산 ⑤ 명의 분산 ⑥ 차익/차손 부동산 한 해에 팔기 등의 방법이 있습니다.
이러한 다양한 부동산 세금 줄이기 방법 중 자신이 적용할 수 있는 방법으로 양도세를 줄이는 것이 중요합니다. 각종 규정들을 잘 이해하고 있어야 세금을 줄일 수 있습니다.
> 재산세 이해하기
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