양도소득세 비과세 요건 총정리
양도소득세는 부동산 세금 중에 가장 무거운 세금에 속합니다. 그렇지만 양도세에 대한 이해가 있다면 세금 절세 방법이 다양하기 때문에 이를 잘 활용할 수 있습니다. 1주택자, 2주택자 등의 양도소득세 비과세 요건을 알아보겠습니다.
- 세대 분리를 통한 1세대 1주택 비과세 받기
- 일시적 1세대 2주택 비과세 받기
- 다가구주택 요건으로 1주택자로 비과세 받기
- 장기임대주택 외 거주주택 특례 활용하기
- 낡은 주택의 멸실등기를 통한 주택수 줄이기
양도소득세 비과세 요건 5가지
일반적으로 1주택자만 양도세를 비과세 받을 수 있다고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 단순히 1주택자가 아니더라도 부동산 정책을 잘 활용하면 양도세를 줄일 수 있습니다.
1. 세대 분리를 통한 1주택자 비과세
세대에 대한 이해를 제대로 한다면 2주택자도 세대 분리를 통해 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다.
1세대란 국내에 거주하고 있는 나, 배우자, 자녀, 부모, 배우자 부모, 형제자매, 배우자 형제자매, 자녀가 모두 포함됩니다. 이들이 한 주소지에서 생계유지를 함께 한다면 1세대가 됩니다.
따라서 세대 분리를 한다면 1주택자가 될 수 있습니다. 내가 집이 있고, 자녀도 집이 있다면 1세대 2주택자가 되는데 자녀를 세대에서 분리하는 방법으로 1주택자가 되면 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.
배우자가 없으면 별도 세대로 인정되지 않지만, 다음의 경우에는 별도 세대로 인정하고 있습니다.
- 거주자의 연령이 30세 이상
- 배우자가 사망하거나 배우자와 이혼
- 최저생계비 이상의 수입이 있고, 집이나 땅을 관리하면서 생계를 꾸려나갈 수 있는 경우
2. 일시적 1가구 2주택으로 비과세 받기
주택을 새롭게 구입하거나, 혼인, 부모님 봉양 등으로 일시적으로 2주택자가 되는 경우에는 일정 요건을 갖춘다면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
보통 신규주택을 사고 3년 이내에 기존 주택을 매도하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는데 두 주택 모두 조정대상지역 주택이라면 2년 내에 팔 면 됩니다.
- 기존 주택을 취득하고 1년 이상 지나 신규주택 취득
- 기존 주택 양도 시점에서 2년 이상 보유
- 조정대상지역 주택은 거주기간 2년 이상
- 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 기존주택 매도
- 두 주택 모두 조정대상지역 주택은 2년 이내에 매도
위의 조건에 해당하지 않더라도 동거봉양으로 2주택자가 되는 경우 10년 이내에 집을 팔면 되고, 혼인으로 2주택자 되면 5년 이내에 집을 매도해야 합니다.
또한 상속주택이 있으면 기존의 주택을 팔면 양도소득세 비과세가 적용됩니다.
3. 장기임대주택 외 거주주택 특례 활용하기
다주택자가 임대등록을 하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 조건으로 의무임대 기간이 있는데 이는 임대 기간을 채워야 비과세 해주는 것이 아니라 등록만 하면 거주주택을 팔 때 비과세를 해주는 것입니다.
단 이는 평생 한 번만 받을 수 있기 때문에 양도차익이 큰 주택에 사용하는 것이 좋습니다.
▶ 장기임대주택 거주특례 받는 방법
- 구청과 세무서 모두 임대주택으로 등록
- 주택 가격 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하
- 5년 이상 임대 ( 5년 이상 해야 비과세 하는 것이 아니라 임대주택 등록만 하면 거주주택 팔 때 비과세, 단, 5년 이상 임대하지 않으면 비과세 세금 추징)
- 임대료를 연 5% 초과해 올릴 수 없음
4. 다가구주택은 1주택자
다가구주택은 전체가 1주택으로 인정받기 때문에 1세대 1주택으로 비과세 받을 수 있습니다. 이때 일정 요건을 갖추지 않으면 개별 호 모두가 주택으로 간주되어 다세대주택이 되어 다주택자가 되어 높은 양도세를 부담해야 합니다.
· 다가구주택 : 여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건축한 주택
· 다세대주택 : 한 건물의 다수의 세대가 거주할 수 있도록 주거공간이 별도로 분리되어 있는 주택
다세대주택과 다가구주택은 이름은 비슷하지만 그 기준에 따라서 1주택자가 되거나 다주택자가 되기 때문에 이 점에 주의할 필요가 있습니다.
▶ 다가구주택 요건
- 주택으로 쓰는 층 2개 층 이하
- 주택으로 쓰이는 바닥 면적 660㎡ 이하
- 19세대 이하
5. 낡은 주택은 건물 허물어서 주택 수에서 제외하기
오래되고 사용하지 않는 주택이 있다면 건물을 허물고 건물에 대한 멸실등기를 하여 주택 수를 줄이는 것이 좋습니다. 또는 가족 증여(별도 세대원)를 통해 세대 분리를 하는 방법도 있습니다.
일반적으로 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 1주택자가 되거나 일시적 2주택자가 되어야 합니다. 여기에서 핵심은 정말 1주택자가 되는 것이 아니라, 1주택자가 되는 방법을 모색하는 것에 있습니다.
앞서 살펴본 것처럼 세대 분리를 하거나, 가족 증여, 멸실 등기 등으로 통해 주택 수를 줄이는 방법이 있고 일시적 1가구 2주택자 또한 양도세 비과세 대상이 됩니다.
양도세는 다른 부동산 세금인 취득세, 재산세와 달리 매매차익으로 발생하는 세금입니다. 따라서 금액에 따라서 세율도 높아지기 때문에 세금에 대한 깊은 이해가 필요합니다. 양도소득세 비과세 요건을 잘 확인하시길 바랍니다.
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