주택임대차보호법은 국민의 주거 안정 보장을 목적으로 만들어진 법률입니다. 전월세상한제, 전월세신고제, 계약갱신요구권 등이 핵심이 되는 주택임대차보호법 개정안과 전월세 계약 전에 숙지하고 있어야 하는 대항력과 우선변제권에 대해 알아보겠습니다.
주택임대차보호법
▶ 자연인, 외국인 및 재외동포, 법인
주택임대차보호법의 적용범위는 자연인, 외국인 및 재외동포에게 적용됩니다. 자연인은 대한민국 국적을 가진 사람을 말하는 것이고, 외국인 및 재외동포는 주택을 임차한 외국인이 외국인등록을 하고 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 한다면 보호대상이 됩니다.
법인은 일반적으로는 보호를 받지 못하나, 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립한 지방공사, 주거용으로 주택을 임차한 후 직원이 해당 주택을 인도받은 경우 효력이 생깁니다.
▶ 주거용 건물에 적용
주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되고, 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다.
주택임대차보호법의 가장 핵심내용인 대항력, 우선변제권 및 주택임대차보호법 개정안 내용인 계약갱신청구권과 전월세상한선에 대해 살펴보겠습니다.
1. 대항력
주택임대차보호법에서 대항력은 기본 핵심사항이기 때문에 잘 이해하고 있어야 합니다. 대항력이란 쉽게 말해 임대인(또는 새로운 매수자) 등에게 보증금을 돌려받기 전까지는 임대차 내용을 주장할 수 있는 권리입니다.
임대인 A, 임차인 B, 양수인 C
임대인 A과 임차인 B가 임대차 계약 중에 양수인 C가 그 주택을 매매한 경우 양수인 C가 임차인 B에게 주택을 비워달라고 하면 임차인 B는 양수인 C에게 대항할 수 있는 권리.
> 민법이 적용되면 임차인 B는 주택을 비워줘야 하는데 임차인 보호를 위해 주택임대차보호법으로 임차인을 보호하고 있습니다.
대항력을 갖추기 위해서는?
전입신고(주민증록) + 인도(실거주) 두 가지 조건을 갖추면 됩니다.
2. 우선변제권
우선변제권은 전세 계약을 하는 경우 특히 중요하기 때문에 잘 이해할 필요합니다. 전월세 계약을 하는 경우 전입신고+확정일자를 받아야 보증금을 보호받을 수 있는데 확정일자를 받는 것은 우선변제권을 취득하기 위한 것입니다.
우선변제권은 임대차 계약증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매, 공매를 할 때 보증금을 변제받을 권리가 생깁니다.
전세계약을 할 때 입주를 한 이후에 확정일자를 최대한 빨리 받으라고 하는 것이 이 때문입니다. 우선변제는 경매 및 공매 시 먼저 보증금을 변제받게 됩니다.
3. 전월세상한제
주택임대차보호법 개정안의 전월세상한제는 전월세 계약기간이 끝나고 계약 갱신을 하는 경우 임대인은 임차인에게 전세금 또는 월세를 더 요구할 수 있는데 과도한 금액의 인상을 막기 위해 최대 5%만 올릴 수 있도록 하는 개정안입니다.
즉 계약이 만료된 이후 계약 갱신을 할 경우 기존의 계약액에서 최대 5%만 올릴 수 있습니다.
4. 계약갱신청구권
임대차보호법 개정안의 계약갱신청구권은 임차인의 거주기간 보장이 핵심입니다. 말 그대로 계약을 갱신할 청구권이 임차인에게 주어지는 것으로 기존에 1회의 계약갱신 요구권을 보장하던 현행 2년에서 2+2=4년으로 계약 연장을 보장받습니다.
즉, 계약 2년이 종료되는 시점에서 1회에 한하여 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있습니다.
임차인은 임대차 종료기간 만료 전 2~6개월 이내에 계약갱신하겠다는 뜻을 임대인에게 통보하면 됩니다.
임대인 계약갱신 거절 인정 사유
- 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
- 임차인이 2회 이상 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 빌려준 경우
- 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
주택임대차보호법 개정안의 핵심 내용은 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제입니다. 전월세신고제는 임대차 계약 당사자인 임대인과 임차인이 30일 이내에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 하는 것입니다.
임대차계약을 하면 보증금 보호 및 기타 권리를 위해서 임차인은 자신의 권리와 의무를 잘 이해하고 있어야 합니다.
주택임대차보호법 개정안의 계약갱신청구권, 전월세상한제뿐만 아니라 가장 핵심 내용인 대항력과 우선변제권은 기본사항입니다. 이러한 기본 법률을 잘 이해하고 전월세 계약 시 주의사항을 잘 이해한 후 계약을 진행하도록 합니다.
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