종합부동산세는 부동산을 보유하고 있으면 재산세와 더불어 부과되는 세금입니다. 단, 부동산 보유자 모두 납부하는 세금은 아니고, 소유한 주택의 공시 가격 합계액이 6억 원(1주택자는 11억 원)이 넘으면 과세됩니다. 종부세 과세대상 및 종부세 줄이는 방법에 대해 알아보겠습니다.
종합부동산세 과세대상
| 과세대상 | 공제금액 |
| 주택 | 6억원 (1주택자 11억원) |
| 종합합산토지 | 5억원 |
| 별도합산토지 | 80억원 |
6월 1일 현재 부동산을 소유하고 있으면 1차 재산세가 부과되고 2차로 종부세 공제금액을 초과하는 경우 종합부동산세 과세대상이 됩니다.
여기에 주택은 주택부속토지를 포함한 금액이고, 종합합산토지는 나대지·잡종지 등, 별도합산토지는 상가·사무실의 부속 토지를 말합니다.
종합부동산세 계산
(주택공시가격 합계액 - 6억 원) × 공정시장가액 비율 × 세액 - 세액공제
공시 가격
종부세 과세대상 및 계산을 할 때 착각하는 사람들이 많은데 주택 가격은 실거래가가 아니라 공시 가격을 기준으로 합니다. 공시 가격은 보통 시세의 60~70% 정도로 실거래가와는 차이가 있습니다.
공정시장가액
공정시장가액 비율은 기존에 80%에서 점차 상승하여 2022년에는 100%가 예정되어 있었으나 부동산법 개정으로 인하여 60%가 적용될 예정입니다.
종부세 세율
| 과세표준 | 1주택자 | 2주택자 이상 |
| 3억원 이하 | 0.6% | 1.2% |
| 6억원 이하 | 0.8% | 1.6% |
| 12억원 이하 | 1.2% | 2.2% |
| 50억원 이하 | 1.6% | 3.6% |
| 94억원 이하 | 2.2% | 5.0% |
| 94억원 초과 | 3.0% | 6.0% |
▶ 토지 종부세 세율
| 종합합산토지 | 별도합산토지 | ||
| 과세표준 | 세율 | 과세표준 | 세율 |
| 15억원 이하 | 1% | 200억원 이하 | 0.5% |
| 45억원 이하 | 2% | 400억원 이하 | 0.6% |
| 45억원 초과 | 3% | 400억원 초과 | 0.7% |
종부세 주택수 계산법
종합부동산세는 주택 수에 따라서 세율이 달라지기 때문에 주택 계산을 정확히 알아야 합니다.
▶ 공동명의 주택
세금 절세를 위해 공동명의를 하는 경우가 있는데 기존에는 공동명의 주택은 2주택자로 계산 되었습니다. 하지만 1주택자 과세 특례 신설로 인하여 부부공동명의를 하면 1주택자 2주택자 중에 선택하여 종부세 납부가 가능합니다.
▶ 지분율 20% 이하 공동상속주택
공동소유 주택은 각각 1주택으로 적용되지만 지분율이 20% 이하이고, 이 지분의 공시가격이 3억 원 이하면 주택 수에서 제외합니다. 과세표준을 구할 때는 다른 부동산에 합산해 세금을 매깁니다.
▶ 다가구주택
다가구 주택은 1주택으로 적용됩니다.
▶ 임대주택
임대주택은 주택 수에서 제외됩니다.
종합부동산세 절세 방법
명의 분산하기
종부세는 사람별로 부과되는 세금입니다. 따라서 1주택자라면 부부 공동명의를 하는 것이 좋고, 2주택자라면 각각 1주택씩 명의를 분산하는 것이 좋습니다.
재산세와 달리 종부세는 사람을 기준으로 부과하기 때문에 명의를 분산하면 세금이 줄어들게 됩니다. 만약 1세대 1주택이라면 단독명의는 11억까지 공제를 해주고, 공동명의를 해서 2주택자를 선택하면 6억/6억으로 12억이 공제됩니다.
임대주택 등록하기
보유한 주택을 임대주택으로 등록하여 장기 등록을 하면 종부세를 계산할 때 주택 수에서 제외됩니다. 임대주택이 종부세 합산 배제를 받기 위해서는 ① 시·군·구청에 등록하고 세무서에 등록하고 ② 기준시가 6억 원 이하 ③ 의무임대 기간 10년에 해당하면 됩니다.
가족에게 증여하기
증여는 절세를 위해 활용하기 좋은 방법입니다. 배우자에게 증여할 경우 6억 원까지는 증여세가 없기 때문에 6억 원 내에서 증여하면 증여세 없이 소유권 이전이 가능합니다. 10년간 6억원까지 공제됩니다.
과세 기준일 활용하기
종부세 과세기준일은 재산세와 같이 6월 1일입니다. 따라서 6월 1일까지 팔거나 6월 2일 이후에 사면 그해의 재산세, 종합부동산세는 내지 않아도 됩니다.
종부세는 6월 1일을 기준으로 계산되며 납부기간은 12월 1일 ~ 15일입니다. 종부세로 인하여 소위 세금 폭탄을 맞는 사람이 많은 이유는 고가주택이나 다주택자들의 세금 부담이 증가하도록 법이 강화되고 있기 때문입니다.
종합부동산세 과세대상에 해당한다면 증여, 명의 분산, 임대주택 등록의 방법 외에도 주택 구입 시 법인으로 하는 방법도 있습니다. 종부세 대상자에 해당하면 국토교통부에 부동산공시 가격 알리미를 통하여 공시가격 확인 후 계산해볼 수 있습니다.
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