임대차계약서 전세계약서 특약사항 문구 추천 법적효력
전월세계약서 작성할 때 특약사항을 잘 활용하는 것이 매우 중요합니다. 하지만 처음 계약하는 분들일수록, 부동산 중개사가 써주는 대로만 믿고 계약을 진행하는 경우가 많은데요.
그러나 부동산 중개사는 어디까지나 '중개인'일 뿐, 임대인과 임차인 간의 권리까지 챙겨주지는 않습니다.
결국 중요한 건, 임대인과 임차인이 서로의 입장을 조율해 필요한 내용을 '특약사항'으로 명확히 적는 것입니다. 오늘은 임대차계약서 특약사항 문구와, 실제 분쟁에서 도움 되는 법적 기준을 알려드리겠습니다.
핵심 내용 3줄 요약
- 전세계약서의 특약사항은 서명만 있다면 법적 효력이 있습니다.
- 단, 법을 위반하거나 임차인을 불리하게 하는 조항은 무효가 될 수 있습니다.
- 입주 전 하자 수리, 원상복구 범위 등 반드시 특약으로 명시해 두는 게 내 권리르 지키는 길입니다.
전세계약서 특약사항이란?
표준 임대차계약서에 포함되지 않은 내용을 임대인과 임차인이 합의해 따로 기재하는 조항입니다. 쌍방이 서명 또는 날인한 경우 일반 조항과 마찬가지로 법적 효력을 가집니다.
예를 들어 이런 문구가 특약사항에 들어갈 수 있습니다.
임대인은 입주 전 누수 점검 및 수리를 완료하고, 해당 내역을 입주일 기준으로 문서로 제공한다.
집 내부 하자는 임차인이 입주 전 점검하여 이의 없음을 확인함.
이런 내용이 계약서에 포함되어 있다면, 입주 후 문제가 생겼을 때 책임을 임차인에게 전가할 수 있는 근거가 됩니다.
따라서 아무 생각 없이 특약사항을 넘겼다가 "계약서에 확인했다고 하지 않았느냐?"라고 하면 억울해도 대처할 수 없습니다. 이러한 상황을 막으려면, 특약사항을 반드시 꼼꼼히 확인하고 작성해야 합니다.
특약사항 법적 효력은?
특약사항은 민법상 계약 자유의 원칙에 따라 쌍방이 자유롭게 정할 수 있습니다. 다만, 다음 요건을 만족해야 합니다.
- 상위법 위반 금지 : 주택임대차보호법 등 관련 법령을 위반하면 효력이 무효 처리됨
- 쌍방 동의 : 임대인·임차인 모두 서명 또는 날인해야 효력 발생
- 구체성·명확성 : 추상적인 표현은 해석 여지가 커 분쟁 발생 가능성이 있으므로, 명확한 조건 기입 필수
- 계약서 내 포함 : 계약서 본문 또는 별지 형태라고 계약서와 함께 보관
아무리 당사자끼리 동의했어도 상위법을 위반하면 효력이 없습니다. 예를 들어 이런 문구는 무효입니다.
보증금은 계약 만료 후 3개월이 지나야 반환한다. (효력 없음 ❌)
→ 임차인의 권리를 제한하는 조항은 무효입니다. 보증금은 계약 만료 후 즉시 반환이 원칙입니다.
임차인 보호를 위한 전세계약서 특약사항 예시
전세 계약에서 임차인이 불리하지 않도록 아래와 같은 조항을 넣는 것이 좋습니다.
- 원상복구 범위 명시
임차인은 퇴거 시 벽걸이 에어컨 등 임대인이 제공한 기기 외에는 원상복구 의무를 지지 않는다. 또는
벽지·장판 등 일반적인 생활 흔적은 원상복구 범위에서 제외한다.
- 보일러·전기 설비 하자 발생 시 책임 소재
임대인은 계약 기간 중 설비 노후로 인한 고장 발생 시 수리 책임을 진다.
- 계약해지 조건 구체화
임대인이 해당 주택을 매도할 경우에도 임차인은 계약기간 만료일까지 거주할 수 있다. 또는
임대인이 중도해지를 원할 경우 잔여 계약기간 월세의 2배를 위약금으로 지급한다.
임대인을 위한 전세계약서 특약사항 예시
임대인 역시 자신의 재산을 보호하기 위해 아래와 같은 특약을 기입할 수 있습니다.
- 무단 개조 금지 조항
임차인은 임대인의 사전 동의 없이 구조물의 변경 또는 개조를 할 수 없다.
- 임대료 연체 시 계약해지 조항
임차인이 임대료를 2회 이상 연속으로 연체할 경우, 계약을 해지할 수 있다.
- 중개수수료 분담 명시
계약 조기 해지 시 발생하는 중개수수료는 해지 사유자 부담으로 한다.
- 관리비 연체에 따른 책임
임차인의 관리비 연체가 2회 이상 지속될 경우 계약 해지 사유로 본다
- 퇴거일 지연 시 일할 계산
계약 종료일 이후 퇴거 지연 시 1일당 3만 원의 손해배상금을 지급한다.
상가 임대차계약서 특약사항 예시
아래는 상가 임대차계약서 실제 특약사항 예시입니다.
1. 기본 및 현 시설물 상태에서 임대한다
2. 관리비 별도 10만 원(수도, 공동전기, 엘리베이터) 부가세 포함임
3. 임차인은 계약 만료 시 필히 원상 복구하여 임대인에게 반환한다.
4. 임차인은 임대기간 만료 전 퇴거 시 직접 임대 후 퇴거하며 발생하는 부대비용 (중개수수료 등)을 부담하여야 한다.
5. 기타 사항은 상가건물임대차보호법에 따르기로 한다.
6. 임차인은 임대인에게 시설권리금을 주장할 수 없으며, 임대인은 권리비에 관여하지 않는다.
7. 임대인은 임대 부분의 하자가 발견될 시 보완하는데 협조하기로 하며 임대기간 만료 시 보증금을 반환한다
8. 본 계약의 월 임대료는 원칙적으로 매월 80만 원으로 한다. 다만 임차인의 초기 정착을 돕기 위하여 2025년 7월 8일부터 1년간은 월 임대료는 60만 원으로 한다.
9. 임차인이 본 건물의 인테리어·수리 공사를 진행함으로 인해 정상적인 사용이 어려운 것을 감안하여, 2025년 7월분 월 임대료는 면제한다.
각각 어떤 의미를 나타내는지 간단한 해석과 설명을 덧붙여 설명해 드리겠습니다.
1. 기본 및 현 시설물 상태에서 임대한다
- 현 상태 그대로 계약함을 의미
- 추후 시설 문제에 대해 임대인 책임을 묻기 어려움
- 팁 : 하자가 의심되는 부분은 입주 전 사진·영상으로 기록하고, 별도로 수리 요청 특약을 넣는 것이 좋습니다.
2. 관리비 별도 10만 원(수도, 공동전기, 엘리베이터 사용료) 부가세 포함임
- 월세 별도로 매월 관리비 10만 원을 별도 납부한다는 의미
- 표기된 항목(수도, 공동전기, 엘리베이터) 외의 비용은 포함되지 않음
- 부가세 포함 여부도 꼭 표기해야 분쟁을 줄일 수 있음
3. 임차인은 계약 만료 시 필히 원상 복구하여 임대인에게 반환한다.
- 계약 종료 시, 임차인이 변경·시공한 부분은 모두 원상태로 돌려야 한다는 조항
- 간판, 칸막이, 조명, 벽지 등 생활 흔적 수준을 넘는 시공은 철거가 요구될 수 있음
4. 임차인은 임대기간 만료 전 퇴거 시 직접 임대 후 퇴거하며, 부대비용을 부담한다.
- 중도 해지 시, 새 임차인을 직접 구해오고 그 과정에서 발생하는 비용도 임차인이 책임진다는 내용
- 계약 기간 중 퇴거 가능성을 고려하면, 이 조항이 불리하게 작용할 수 있음
5. 기타 사항은 상가건물임대차보호법에 따르기로 한다.
- 특약사항 외의 분쟁이나 해석은 상가건물임대차보호법에 근거한다는 원칙적인 조항
6. 임차인은 임대인에게 시설권리금을 주장할 수 없으며, 임대인은 권리비에 관여하지 않는다.
- 권리금과 관련된 분쟁을 사전에 차단하는 조항
- 계약 종료 시 새로운 임차인에게 권리금 요구하더라도, 임대인은 이 부분에 책임지지 않는다는 의미
- 권리금 있는 매물이라면, 임대인의 묵인 여부를 별도로 문서화하는 것이 필요
7. 임대인은 임대 부분의 하자가 발견될 시 보완에 협조하며, 임대기간 만료 시 보증금을 반환한다
- 입주 후 발생한 하자에 대해 임대인이 책임을 다하겠다는 내용 + 만기 시 보증금 반환 약속
8. 본 계약의 월 임대료는 원칙적으로 매월 80만 원으로 한다. 다만 임차인의 초기 정착을 돕기 위해 1년간은 월 임대료는 60만 원으로 한다.
- 1년간 할인된 임대료를 적용하고, 이후 정상 임대료로 복귀한다는 내용
9. 임차인이 본 건물의 인테리어·수리 공사를 진행함으로 인해 정상적인 사용이 어려운 것을 감안하여, 7월분 월 임대료는 면제한다.
- 공사시간 중 영업이 어렵다는 점을 고려하여, 첫 달 임대료를 면제해 주는 특약
- 임대인이 임차인의 초기 정착을 배려하는 대표적이 사례로 정확한 면제 기간과 공사 내용 기록이 필수
분쟁 방지를 위한 특약 문구 작성 팁
- 숫자와 날짜는 명확하게 기입 (예시 : '3개월' 대신 '2025년 10월 31일까지')
- '한다', '하지 않는다'와 같이 단정형 사용
- 구두 약속은 반드시 계약서에 기입
- 녹취보다 서명이 법적으로 더 우선됨
- 공동 서명 또는 날인 꼭 확인
- 임대차보호법, 민법 등 위반 요소 없는지 확인
Q&A
Q. 특약사항을 나중에 수정할 수 있나요?
A. 가능합니다. 단, 쌍방의 서명 또는 날인이 들어간 '추가 특약서' 형태로 작성해야 효력이 있습니다.
Q. 특약사항을 문자나 카톡으로 정리하면 효력 있나요?
A. 제한적으로 인정될 수는 있지만, 법적 분쟁 시 증거력은 떨어집니다. 꼭 계약서에 포함하세요.
Q. 전세계약 특약에 모든 내용을 넣어도 되나요?
A. 상위법을 위반하지 않는 내용이면 대부분 가능합니다. 다만, 임차인 보호를 침해하는 조항은 무효 처리될 수 있습니다.
마무리하며
전세계약은 수천만 원, 많게는 수억 원이 오가는 계약입니다. 계약서 한 줄 차이가 입주 후 수백만 원의 손해로 이어질 수 있기 때문에, 작성 단계부터 꼼꼼히 살피는 무엇보다 중요합니다.
특히 요즘에는 '특약사항'은 선택이 아니라 필수입니다.
중개사가 써주는 기본 문구에만 의존하지 말고, 본인의 상황에 맞는 조건을 직접 넣으세요. 그리고 그 조건이 문서로 명확히 남았는지, 반드시 확인하시길 바랍니다.
임대차계약서 전세계약서 특약사항 문구 및 법적효력은 당신의 권리와 재산을 지키는 최소한의 방패가 되어줄 수 있습니다.
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