전세계약 중도해지 및 파기 위약금
전세계약을 한 이후에 중도해지를 해야 하는 상황이 발생할 수 있는데요. 이럴 때 중요한 것이 전세금 반환을 받는 것인데, 관련 법규가 어떻게 되는지 지대로 이해해야 피해를 보지 않을 수 있습니다.
전세계약 중도해지를 한다고 위법은 아닙니다. 다만 전세보증금은 최초 계약인지, 갱신 계약인지에 따라서 반환 여부가 달라질 수 있습니다.
목차
- 전세계약 중도해지
- 전세계약 중도해지 보증금 반환
- 전세계약 2년 미만 계약
- 월세계약 중도해지
- 전월세계약 파기 위약금
✔ 알아두기!
- 별도의 특약사항이 있지 않다면 전세계약 중도해지는 가능하다.
- 전세보증금 반환은 최초 계약, 갱신 계약에 따라 차이가 있다.
- 임차인에게 책임이 있기 때문에 상호 합의가 필요하다.
- 갱신청구권/묵시적 갱신인 경우 해지 3개월 전에 통보해야 한다.
전세계약 중도해지
법률은 약자를 보호하기 위한 부분이 있기 때문에 전세계약도 법률적으로 임차인에게 유리한 면이 있는데요. 그렇다 하더라도 일방적으로 계약을 파기하는 것은 문제가 되기 때문에 원만하게 해결하는 것이 가장 좋습니다.
계약 해지가 가능하지만, 보증금 반환 의무에 관해서는 최초 계약에 따른 해지인지, 갱신 계약에 따른 해지인지에 따라 차이가 있습니다.
전세계약 중도해지 전세보증금 반환
가장 중요한 전세보증금 반환에 대해 이야기 해보겠습니다. 최초 계약과 갱신 계약에 따라서 전세보증금 반환 여부는 달라집니다.
1. 최초 계약인 경우
전세계약 최초 계약을 한 경우라면 계약 해지는 가능합니다. 다만, 계약기간이 끝나기 전까지는 임대인이 전세보증금을 돌려줄 의무가 없습니다.
이 점이 아주 중요한 포인트입니다. 임차인이 계약기간을 지키지 못하는 것이기 때문에 책임이 임차인에게 있습니다. 따라서 계약이 해지는 가능하지만, 전세보증금 반환이 어려울 수 있습니다.
이 때문에 상호 합의가 되지 않으면 전세기간을 유지해야 하는데요.
즉 임대인이 전세계약 중도해지를 동의하지 않는다면 전세기간을 유지해야 하고, 전세보증금 반환받을 수 없습니다. 계약을 해지하는 책임이 임차인에게 있기 때문입니다.
✔ 해결방법
그렇다고 해결방법이 아예 없는 것은 아닙니다.
방법은 임차인이 직접 다른 임차인을 구해서 보증금을 돌려받아야 합니다. 아니면 위약금을 부담해야 합니다. 임차인을 새롭게 구할 경우에는 중개 수수료를 임차인이 모두 부담해야 합니다.
계약 시 관련 특약(임차인 요구로 중도해지 시 임차인이 중개수수료를 부담한다)을 넣지 않았다면 임차인이 중개수수료를 부담해야 하는 것은 아니지만 현실적으로 임대인이 굳이 중개수수료를 부담하려고 하진 않기 때문에 어쩔 수 없습니다.
전세보증금을 빨리 반환받아야 한다면 부동산에 중개 수수료를 더 준다고 하는 것이 좋습니다. 그렇게 하면 부동산에서도 더 신경을 써주기 때문에 조금 더 빨리 새로운 임차인을 구할 수 있습니다.
2. 갱신계약인 경우
갱신계약인 경우에는 상황이 달라지는데요. 갱신청구권을 사용해 계약을 연장한 경우에는 계약 해지를 통보한 이후 3개월이 지나면 계약 해지가 가능합니다.
계약갱신청구권은 세입자가 계약 만기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간 내에 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 기존의 2년 + 추가 2년을 보장받게 되며 집주인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.
갱신계약인 경우 계약 해지를 원하는 경우 3개월 전에 임대인에게 통보하면 전세 계약이 합법적으로 해지가 가능합니다. 따라서 전세보증금 반환 또한 가능해집니다.
이는 묵시적 갱신인 경우에도 동일합니다.
묵시적 갱신은 임대차 기간이 만료된 후에도 세입자가 계속 임차물을 계약 사용할 경우, 임대인이 별도의 의사 표시를 하지 않은 경우에는 기존 임대차 조건과 동일한 임대차를 한 것으로 보는 것으로 보는 것을 말합니다.
묵시적 갱신의 경우에도 집주인에게 통보 후 3개월이 지나면 합법적 해지가 가능합니다.
3개월이 지났는데도 보증금 반환을 해주지 않는다면 법적 절차를 통해 보증금 반환을 진행하면 됩니다. ① 내용증명 ② 지급명령 ③ 임차권 등기명령 ④ 소송을 통해 반환받을 수 있습니다.
① 내용증명은 법적 강제성은 없으나 임대인에게 심리적 압박을 줄 수 있습니다.
② 지급명령은 간이소송 절차를 따르지만 법적으로 강제력을 가지는 것입니다.
③ 임차권 등기명령은 이사를 계획하고 있는 경우에는 반드시 신청해야 합니다.
④ 소송은 확실한 방법이긴 하나 시간과 비용이 많이 들기 때문에 어려움이 따를 수 있습니다.
계약갱신청구권 또는 묵시적 갱신이 아닌 경우, 중도해지 특약이 없는 재계약은 통보 후 3개월 후에도 효력이 발생하지 않습니다.
전세계약 2년 미만 계약
일반적으로 전세계약은 2년을 기본으로 하게 되지만 당사자 합의하에 계약 기간을 자유롭게 설정할 수 있습니다.
임대차계약 기간에 대한 법률을 살펴보면 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 설정한 경우 2년으로 본다는 조항이 있습니다. 다만, 임차인이 원한다면 계약 기간을 자유롭게 할 수 있습니다.
즉, 집주인은 2년 미만 기간을 주장할 수는 없지만, 임차인이 원하는 경우 1년 6개월 또는 1년 등으로 정한 기간은 유효한 것입니다. 만일 2년 이내에 입주를 할 예정이라면 계약 기간을 미리 조정하는 것이 현명한 방법입니다.
월세계약 중도해지
전세계약과 달리 월세계약은 매월 월세를 내고 있기 때문에 중도해지가 바로 가능하다고 생각할 수 있는데 이 경우에도 한쪽에서 일방적으로 계약을 중도해지를 요구할 수 없습니다.
즉 전세계약과 마찬가지로 월세계약 중도해지는 기본적으로 불가합니다. 임대인과 원만한 합의가 된다면 가능하지만, 이 경우에도 새로운 임차인을 직접 구해야 하고 중개수수료를 임차인이 부담해야 합니다. 그러지 않다면 계약 기간까지 보증금을 받을 수 없습니다.
일반적으로 월세계약이나 전세계약 모두 같은 방식을 취하고 있습니다. 만일 새로운 세입자가 구해지지 않으면 그 기간 동안에는 월세를 계속 지불해야 합니다.
전세계약 파기 위약금
전세계약 또는 월세계약 후 계약을 파기하고자 하는 경우(중도해지가 아닌 계약 후 파기)에는 문제가 조금 더 복잡해 질 수 있습니다. 이와 관련한 소송도 매년 엄청나게 발생하고 있는 데요.
전세계약 파기 시에 임차인은 계약금을 포기해야 하고, 임대인은 계약금의 2배를 물어줘야 계약을 취소할 수 있습니다.
여기서 주의할 것은 가계약금과 계약금이 다르다는 것인데요. 보통 가계약금만 포기하면 되는 줄 아는데 계약금 전부를 돌려주거나 두 배를 물어줘야 합니다. 즉 계약금에 명시되어 있는 계약금을 말합니다.
전세거래는 보통 보증금의 10% 내에서 계약금을 걸어두고 진행하게 됩니다.
부동산 거래의 경우 한 순간의 잘못된 선택으로 큰 문제가 발생하기도 하므로 신중해야 합니다.
법률이 임차인에게 유리하게 되어 있긴 하지만 계약을 갑자기 해지할 순 없기 때문에 전세계약이든 월세계약이든 중도해지는 일반적으로 불가합니다. 다만 갱신계약 또는 묵시적 계약인 경우에는 3개월 전에 통보해야 한다는 전제가 붙습니다.
전세계약 중도해지를 원할 경우 관련 내용을 확인하여 불이익을 당하지 않도록 합니다. 필요 시에는 계약서를 작성할 때 특약 조항을 넣는 것이 가장 현명합니다.
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