조정대상지역 투기과열지구 양도소득세 중과세 주의하세요
조정대상지역과 투기과열지구는 묶어서 많이 언급되는데, 이 둘은 엄연히 다릅니다. 조정대상지역은 양도소득세 중과세 등 세법 강화가 적용되는 지역이고, 투기과열지구는 아파트 청약이나 분양권 전매 등에 제약을 받는 지역입니다.
조정대상지역과 투기과열지구 현황과 양도소득세 중과세에 대해 알아보겠습니다.
조정대상지역과 투기과열지구는 지정된 지역에도 차이가 있고 대출을 받을 때 중요한 LTV(주택담보대출비율) 및 DTI(총부채상환비율) 비율에도 차이가 있습니다. 그 중 가장 중요한 것은 세금이 중과세되는 것은 조정대상지역에만 해당합니다.
조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등의 용어를 섞어서 사용하기 때문에 비슷하게 인식하는 경우가 많지만 엄연히 다른 지역입니다. 다주택자가 세금 때문에 집을 팔지 못한다는 곳은 조정대상지역을 말합니다.
조정대상지역이라고 전부 중과세 되는 것은 아니다
서울 전지역 및 경기를 비롯 수도권 지역 등이 조정대상지역으로 지정되어 있습니다. 조정대상지역의 주택을 판다고 모두 중과세되는 것은 아닙니다.
임대주택 등의 다양한 예외 규정을 두고 있기 때문에 잘 살펴보고 이해한다면 절세가 가능합니다.
다주택자가 조정대상지역에서 집을 팔면 중과세
양도소득세의 기본세율은 6~45%로 누진세율이 적용됩니다. 그러나 조정대상지역에 다주택자가 집을 팔면 주택 수에 따라서 10~20%p를 기본 세율에 더하여 적용됩니다.
2주택자는 10%p 3주택자 이상은 20%p가 가산됩니다. 중과세는 조정대상지역의 주택만 적용되기 때문에, 다주택자라 하더라도 조정대상지역이 아니라면 중과세되지 않습니다.
중과세되면 장기보유특별공제 안된다
3년 이상 보유한 부동산은 보유기간에 따라서 장기보유특별공제를 해줍니다. 그렇지만 다주택자 중과세 적용이 되면 이 또한 받을 수 없습니다.
| 구분 | 양도세 세율 |
| 조정대상지역 외 | 기본세율 6~45% 적용 |
| 조정대상지역 내 | 기본세율 6~45% + 10~20%p중과세 장기보유특별공제 적용배제 |
중과세 적용 시 세금이 2~3배 증가
10~20%p 증가한다고 세금이 그만큼만 늘어나는 것이 아닙니다. 주택 가격에 따라서 다르지만, 실제로 계산해보면 2주택자는 2배, 3주택자는 3배 가까이 증가하게 됩니다.
다주택자 중과세 되지 않는 경우
조정대상지역으로 지정되기 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받았다면 과세되지 않습니다. 2019년에 한시적으로 10년 이상 보유한 주택은 중과세를 적용하지 않기도 했습니다.
조합원 입주권은 다른 주택을 팔 때는 주택 수에 포함되지만, 조합원 입주권을 할 때는 중과세되지 않습니다. 분양권은 중과세됩니다.
1세대 1주택 비과세 요건 추가
조정대상지역의 주택을 취득 후 1세대 1주택자라면 비과세를 받기 위해 기본 요건(보유기간 2년) 외에도 거주기간 2년 이상 요건이 추가됩니다.
일시적 1가구 2주택 비과세 규정 강화
일시적 1가구 2주택자도 비과세 받을 수 있는데, 둘 다 조정대상지역의 주택이라면 기존 주택 매도 기간이 2년으로 제한됩니다. 만일 1주택만 조정대상지역 주택이면 3년 이내에 매도하면 됩니다.
> 일시적 1가구 2주택 비과세 조건 및 면제 받는 방법
임대주택 등록하여도 혜택 축소
다주택자가 장기임대주택 등록하면 양도소득세 중과배제, 종합부동산세 합산배제 혜택을 받을 수 있지만 조정대상지역의 경우에는 이러한 혜택이 사라집니다.
조정대상지역 규제 사항
- 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유 특별공제 배제
- 분양권 전매 시 야도세율 50%
- 2주택 이상 보유자 종부세 추가과세
- 일시적 2주택자 양도 기간 2년
- LTV : 9억 이하 50%, 9억 초과 30%, DTI : 50%
- 중도금 대출 발금 요건 강화
- 2주택 이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출금지, 실거주 목적 제외 주택담보대출 금지
투기과열지구 규제 사항
- LTV 9억 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 초과 아파트 0%, DTI 40%
- 중도금 대출 발급 요건 강화
- 2주택 이상 보유세대 주택담보대출 금지 및 실거주 목적 외 주담대 금지
- 주택 분양권 전매제한, 오피스텔 분양권 전매제한
- 청약 1순위 자격요건 강화 및 재당첨 제한
청약이 아닌 세금을 따질 때는 조정대상지역만 고려하면 됩니다. 조정대상으로 지정된 지역의 집을 팔 때 발생하는 양도세는 다주택자의 경우 기본세율에서 10~20%p 가산되고 실제 내야 하는 세금은 2배 이상입니다.
부동산 세금 중에 양도세는 특히 세율도 높고 금액이 가장 큰 편에 속합니다. 여기에 중과세가 되면 납부세액이 굉장히 높아지게 됩니다. 따라서 이를 잘 이해하고 전략을 짜는 것이 중요합니다.
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