집주인 바뀌면 전세 월세 계약서 계약해지 어떻게 해야 할까?
갑자기 집주인 바뀌면 당황스러울 수가 있을 텐데요. 이때는 기본적인 사항 몇 가지만 체크한다면 크게 문제 될 것은 없습니다.
집주인 바뀌면 전세/월세 계약, 계약서, 계약해지 등의 대처 방법에 대해 알아보겠습니다.
목차
- 집주인 바뀌면 전세
- 집주인 바뀌면 월세
- 집주인 바뀌면 보증금
- 집주인 바뀌면 계약서
- 집주인 바뀌면 주의사항
집주인 바뀌면 전세
현재 전세로 거주하고 있는 집주인이 바뀐다 하더라도 특별한 변동사항이 발생하는 것은 아닙니다. 집주인이 바뀌었다 하더라도 주택임대차보호법에 따라 2년간 계약한 내용은 그대로 유지되기 때문입니다.
즉, 주인만 바뀐 것이지 계약은 그대로 유지된다고 이해하면 됩니다.
전입신고를 한 상태라면 전세계약 기간까지 살 수 있는 권리가 있는 것입니다. 계약 기간 중에는 집주인 바뀌었다고 보증금 인상 등을 요구할 수도 없습니다. 물론 세입자가 보증금 인하를 요청할 권리도 없습니다.
✅ 전세 계약 연장 방법 및 묵시적갱신과 계약갱신청구권
✔ 집주인이 바뀐다고 세입자에게 계약 해지를 요구할 권리는 없다.
✔ 집주인이 바뀐다고 보증금 인상을 요구할 수 없다.
✔ 계약서를 새로 작성할 필요는 없다. (오히려 새로운 계약서는 손해를 볼 수도 있다.)
✔ 전입신고를 하고 확정일자를 받은 상태라면 우선변제권을 얻을 수 있다.
집주인 바뀌면 월세
전세와 마찬가지로 월세로 거주하고 있을 때에도 집주인이 바뀐다고 변경되는 사항은 크게 없습니다. 계약이 만료되는 시기까지는 그대로 거주할 수 있습니다.
전세 보증금 및 월세 보증금 문제가 발생할 수 있는데 계약이 만료된 시점에는 새로운 집주인에게 전세금을 받으면 됩니다. 보증금을 돌려주지 않으면 보증금 반환소송을 하면 됩니다.
'임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한다'라는 규정이 있기 때문에 새 집주인은 기존 임대인의 지위를 받아서 보증금을 돌려줄 의무가 생깁니다.
집주인 바뀌면 보증금
집주인이 바뀐다고 보증금을 받아서 새로운 집주인과 다시 새롭게 계약을 진행하는 것이 아닙니다. 집주인이 바뀌어도 세입자는 그대로 전세권을 가지게 됩니다.
다시 등기를 할 필요도 없고 전세권 설정 및 확정일자를 받을 필요가 없습니다.
즉, 기존 계약이 그대로 유지된다고 이해하면 됩니다.
집주인이 바뀌어서 이후 계약이 만료된 시점에 보증금을 받지 못할 거라 생각할 수 있는데 전혀 그렇지 않습니다. 새 집주인에게 보증금을 받으면 됩니다.
전입신고 및 확정일자를 받은 상태라면 세입자는 우선변제권을 가지고 있습니다. 우선변제권은 집이 경매나 공매가 발생한 경우 다른 채권자들보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리인데요.
우선변제권의 3요소인 확정일자 + 전입신고 + 점유(입주)를 하고 있다면 거주하고 있는 집에 문제가 발생한다 하더라도 보증금을 받을 수 있습니다.
집주인 바뀌면 계약서 작성
집주인 바뀌면 계약서를 다시 작성해야 한다고 생각할 수 있는데요. 계약서를 다시 작성하지 않도록 주의하세요.
주인이 바뀌더라도 기존의 계약은 승계됩니다. 즉 계약이 2년간 그대로 유지되는 것인데 새로운 계약서를 작성하면서 계약기간, 보증금, 월세 등을 변경하거나 추가적인 요구를 할 수 있습니다.
새 집주인이 이러한 요구하더라도 거부할 권리가 있습니다.
새로운 계약서를 작성하면 기존 계약서에 받은 전입신고와 확정일자는 무효가 되고, 새로운 집주인의 권리관계(근저당권 설정 등)가 있을 수도 있기 때문에 위험합니다. 새로운 집주인은 임차권을 인정하지 않거나 계약 해지를 요구할 수 없습니다.
✔ 새로운 집주인과의 임대차 계약을 원하지 않는 경우
집주인이 바뀌면서 임대차 계약 유지하는 것을 원하지 않는다면 임대차 계약을 종료할 수 있습니다 이때는 기존 집주인에게 계약 종료를 통보하고 보증금 반환을 요구하면 됩니다.
이때 주의해야 할 내용은 새로 들어갈 집에 미리 전입신고를 해서는 안 됩니다. 이렇게 하면 기존에 살던 집에서 권리가 사라지기 때문에 보증금을 받지 못할 수도 있습니다.
✔ 새로운 집주인이 들어와서 산다고 하는 경우
바뀐 집주인이 자신이 직접 들어와 산다고 나가라고 하는 경우에도 거부할 수 있습니다. 기존 계약서의 전입신고 및 확정일자 신고로 대항력 행사가 가능하기 때문입니다.
다만 재계약 시점에서 계약갱신청구권을 사용한다 하더라도 집주인이 들어와서 산다고 하면 재계약이 불가합니다.
✔ 새로운 집주인이 법인인 경우
법인은 임금, 퇴직금이 우선변제입니다. 따라서 보증금을 받지 못할 가능성도 염두에 두어야 합니다.
이 경우 기존 집주인과의 계약을 종료하는 것도 괜찮을 선택일 수 있습니다. 앞서 이야기한 것과 같이 기존 계약을 해지하고 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
집주인 바뀌면 주의사항
보증금 반환
집주인이 바뀌는 시점에 임대차 계약 유지를 원하지 않는다면 계약을 종료할 수 있습니다. 이때는 기존 집주인에게 보증금 반환을 요구하면 됩니다.
단, 집주인 바뀐 후에도 계약을 유지하는 경우에는 보증금 반환 대상은 달라집니다.
계약을 종료하지 않고 유지하는 경우에는 새로운 집주인에게 기존 집주인의 지위가 승계되는 것입니다. 따라서, 계약이 종료되는 시점에 새로운 집주인에게 보증금 반환을 요청하면 됩니다.
이때 우선변제권을 유지하고 있어야 합니다. 즉 확정일자 + 전입신고 + 거주하고 있어야 보증금을 받을 수 있습니다.
계약서 작성
집주인이 바뀐다고 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 새로운 집주인이 계약서를 다시 작성하자고 하더라도 거부할 수 있습니다.
새로운 계약서에는 세입자에게 불리한 조건이나 조항이 들어갈 수 있기 때문입니다.
계약 갱신을 하는 경우에도 다시 계약서를 작성할 필요는 없습니다. 보증금을 올려달라고 요구하는 경우에는 계약서를 다시 작성하는 것이 아니라 기존 계약을 유지한 상태에서 금액만 증액하는 형태의 특약을 기재하거나 변경 계약서를 작성하면 됩니다.
전입신고 확정일자
전월세 계약을 할 때 항상 주의해야 하는 것이 전입신고 및 확정일자인데요.
만일 재계약을 하는 경우 새롭게 전입신고 및 확정일자를 받지 않도록 주의합니다. 새롭게 전입신고를 하는 경우 그날부터 새롭게 대항력이 발생하기 때문에 권리가 후순위로 떨어져 보증금을 온전히 보호하기 힘들어질 수 있습니다.
보증금이 변경되는 경우 증액된 보증금에 대해서만 추가로 확정일자를 받으면 됩니다.
계약을 종료하고 이사를 가는 경우에 주의할 사항은, 새로 이사갈 집에 전입신고를 미리 하면 안 됩니다. 반드시 보증금을 받은 후에 이사갈 곳의 집에 전입신고를 진행하도록 합니다.
이사갈 집에 미리 전입신고를 하는 경우 기존 집주인에게 보증금을 받지 못하는 상황이 생길 수도 있기 때문입니다.
전세보증보험
전세보증보험에 가입한 경우라면 반드시 임대인이 변경되었다는 사실을 통지해야 합니다.
집주인 변경 사실은 전세보증보험 계약 상 중요한 사실에 해당합니다. 따라서 관련 사실을 통지하지 않으면 보증이행 거절 사유가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
근저당권 설정
새로운 집주인이 근저당권을 설정한다고 하더라도 기존 임대계약 효력은 그대로 남아 있습니다. 확정일자가 근저당권보다 앞서기 때문에 부동산 경매가 진행되더라도 세입자는 보증금을 보호받을 수 있습니다.
* 알아두기 * 근저당권은 집주인이 부동산을 담보로 돈을 빌렸을 때 집주인에게 돈을 빌려준 사람이 가지고 있는 권리를 말하는데요. 이때 돈을 갚지 못하면 채권자는 집주인이 담보로 내놓은 부동산을 압류할 수 있습니다.
기타 주의사항
새로운 집주인이 까다로운 성향일 수 있기 때문에 집 상태에 대한 부분을 명확하게 체크할 필요가 있습니다.
집에 하자가 있는 부분에 대해 새로운 집주인이 세입자 책임으로 넘겨, 계약이 끝날 때 보상을 요구할 수도 있습니다. 따라서 문제가 될 부분이 있다면 새로운 집주인과 반드시 다시 이야기를 해봐야 합니다.
문제가 될 것 같은 부분은 기존 전세 계약서 특약사항에 작성하도록 합니다.
✔ 집주인 바뀌면 알아둬야 할 사항
- 새 주인은 계약 해지를 요구할 수 없다.
- 세입자는 계약 종료를 요구한 후 보증금을 반환받을 수 있다.
- 전세 계약서를 다시 쓸 필요는 없다.
- 새 집주인이 근저당권 설정을 해도 기존 확정일자가 시간당 우선순위에 있기 때문에 괜찮다.
- 집수리, 하자에 대한 책임은 다시 논의 후 계약서 특약사항에 기재한다.
- 보증금을 올려 전세 계약을 연장할 때는 변경 계약서 또는 특약사항으로 기재한다.
집주인 바뀐다고 계약이 해지되는 것은 아닙니다. 그렇다면 가장 중요하게 생각해야 할 체크리스트는 '계약서'에 대한 이해인데요.
계약서는 새로 작성하지 않도록 합니다. 새로 작성한 계약서는 세입자에게 오히려 손해가 될 수 있으므로 주의하고, 재계약 시 보증금이 인상되는 경우에는 계약서 상 특약사항을 추가하거나 변경 계약서를 쓰면 됩니다.
집주인 바뀌면 전세 계약, 월세 계약, 계약서 및 계약해지 주의사항을 확인하여 불이익을 당하지 않도록 주의하시길 바랍니다.
댓글