전세 계약 연장 방법 및 묵시적 갱신과 계약갱신청구권
전세 계약은 신규 계약에도 중요하지만 전세 계약 연장 시에도 잘 살펴볼 필요가 있습니다. 전세는 계약 사기가 많기 때문에 특히 관련 법률에 대해 꼼꼼하게 이해하고 있어야 하는 부분입니다.
전세 계약 연장 방법 및 묵시적 갱신과 계약갱신청구권에 대해 알아보겠습니다.
전세 계약 연장 방법
- 합의에 의한 계약 갱신
- 묵시적 갱신
- 계약갱신청구권
전세 계약 연장하는 방법은 세 가지로 구분할 수 있습니다. 합의를 통한 계약 갱신 방법, 별다른 의사 표시를 하지 않은 경우 기존 조건 그대로 연장되는 묵시적 갱신, 계약 갱신 2개월 전까지 계약 갱신을 요구하면 정당한 사유가 없는 경우에는 계약이 연장되는 계약갱신청구권이 있습니다.
1. 합의에 의한 계약 갱신
임대차 계약이 만료될 즈음에 계약 조건, 기간 변경 등을 합의하거나, 기존 계약 조건과 동일하게 합의에 의한 계약 갱신을 할 수 있습니다.
이는 말 그대로 집주인과 세입자가 합의를 통하여 그대로 계약을 연장하거나, 일부 조건을 변경하여 계약을 연장하는 것을 말합니다. 단, 이 경우에도 당연히 전세 계약 주의사항을 고려하여 계약 갱신을 진행해야 합니다.
▶ 등기부등본 재확인
등기부등본으로 소유자 정보, 압류 여부, 가처분, 가등기 여부를 확인하도록 합니다. 등기소에서 열람할 수 있습니다.
▶ 계약서 확인
묵시적 갱신이 아닌 경우에는 계약서를 꼼꼼하게 확인하도록 합니다. 전세 계약 연장으로 변경된 사항 등을 확인하고, 계약 시 작성한 특약사항은 법적 효력을 갖기 때문에 꼼꼼하게 살펴보도록 합니다.
2. 묵시적 갱신
임대차기간 만료 6개월~2개월 전까지 임차인에게 계약갱신 거절을 통지하지 않은 경우에는 전세 계약이 자동 연장되는 것을 말합니다. 별다른 계약조건 변경을 이야기하지 않았다면 기존 임대차 계약 조건과 동일하게 자동 연장되는 것입니다.
▶ 묵시적 갱신 요건
- 임대차기간이 끝나기 6개월~2개월 전까지 임차인에게 갱신거절 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 묵시적 갱신이 적용됩니다. 이는 임대인 및 임차인에게 동일하게 적용되는 사안입니다.
- 묵시적 갱신이 발휘되면 그 기간은 2년으로 적용됩니다.
- 단, 임차인이 연체하거나, 임차인늬 의무 위반 시에는 적용되지 않습니다.
▶ 묵시적 갱신 거절 요건
- 임차인이 임대료를 2회 이상 연체했을 경우
- 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하에 임대인이 임차인에게 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인 동의 없이 주택을 전대하거나, 중대한 과실로 파손한 경우
- 주택이 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우 또는 철거·재건축을 위해 주택 점유 회복이 필요한 경우
- 임대인이 실제 거주하려는 경우 등
▶ 묵시적 갱신 효과 및 해지
묵시적 갱신이 적용되면 기존의 계약 조건과 동일하게 전세 계약 연장이 된 것으로 간주됩니다. 임대차 기간은 2년 연장된 것으로 봅니다.
임차인은 언제든지 계약 해지할 수 있고, 2년의 기간을 요구할 수 있습니다. 만약 임차인이 계약 해지를 요구할 경우 통지 날로부터 3개월 지나야 효력이 발생합니다.
3. 계약갱신청구권
임대차 보호법 개정으로 계약갱신요구권이 생겼는데, 이는 임차인의 거주기간 보장을 위한 제도입니다.
이는 묵시적 갱신에도 불구하고 임차인이 6개월~2개월 전까지 계약 갱신을 요구하면, 정당한 사유 없이 거절할 수 없다는 것입니다. 계약갱신청구권을 위해서 임차인은 임대인에게 계약 갱신하겠다는 뜻을 통보하면 됩니다.
▶ 계약갱신청구권 거절 요건
- 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
- 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임차인이 2회 이상 월세를 연체한 사실이 있는 경우
- 서로 합의하에 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 빌려준 경우
- 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 주택의 점율를 회복한 필요가 있는 경우
- 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
전세 계약 만료 전 집주인에게 연락이 없는 경우 어떻게 해야 할까?
앞서 살펴본 것과 같이 주택임대차 보호법에 따라서 임대인이 계약 만료 6개월 ~ 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않거나, 계약조건 변경을 하지 않는 경우에는 기존과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 있습니다.
따라서 연락이 없다면 법적으로 묵시적 갱신, 즉 전세 계약 연장으로 보고 있습니다. 임차인이 기존에 연체를 하거나 현저한 의무 위반이 없는 경우에는 계약 연장으로 보는 것입니다.
2개월 전까지로 제한하는 것은 1개월 전에 통보할 경우 임차인이 집을 새롭게 구해서 계약하기까지 시간이 촉박하기 때문에 6개월~2개월로 하고 있습니다.
전세 계약 연장은 합의를 통한 계약갱신, 묵시적 갱신, 계약갱신청구권을 통해 계약 연장을 할 수 있습니다. 계약갱신청구권을 행사한 이후에는 세입자는 언제든 계약을 해지할 수 있다는 점에서 임차인에게 유리하다 할 수 있습니다.
이 법률은 중도해지에 따른 책임이 임차인에게 없지만, 보증금 반환 등을 둘러싼 갈등이 생길 수 있습니다.
따라서 전세 계약 연장을 할 경우에는 이 점을 잘 고려해야 합니다. 세입자의 경우 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 피해를 볼 수도 있기 때문입니다.
전월세 계약은 사기도 많고 논란이 생길 수 있는 여지가 많기 때문에 전체적인 사항을 잘 이해한 후 진행하도록 해야 합니다. 전세 계약 연장 방법과 묵시적 갱신, 계약갱신청구권에 대해 알아봤습니다.
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