오피스텔 대출은 서민의 주거 안정을 위해 저금리로 운영되는 주택담보대출입니다.
일반 주택이 아닌 오피스텔을 대상물로 하여 시행되는 대출로 저금리로 안정적으로 주택구입을 진행할 수 있습니다. 다만, 최근 오피스텔에 대한 정부가 규제를 강화되고 있습니다. 오피스텔 대출에 대해 알아보겠습니다.
오피스텔 대출
- 대출 대상 : 무주택 세대주
- 소득 조건 : 부부합산 연소득 6,000만 원 이하
- 자산 조건 : 순자산가액 4억 5,800만원 이하
- 대출 금리 : 2.8%
- 대출 한도 : 최대 7,500만원
오피스텔 대출은 일반 주택의 주택담보대출과 비교하면 소득 조건 및 자산 조건은 비슷하지만 대출 한도가 낮은 편입니다.
오피스텔은 기존에는 담보인정비율이 최대 70% 였으나, 대출 규제로 인하여 가계대출액이 2억 원을 넘으면 담보인정비율이 40%로 제한되면서 주택을 구입할 때 더 많은 자금이 필요할 것으로 판단됩니다.
오피스텔 대출 자격조건
▶ 무주택 세대주
대출 접수일을 기준으로 하여 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자여야 합니다. 즉 부부, 직계존속 등 같이 거주하고 있는 세대원 모두 주택을 소유하고 있지 않아야 합니다.
만 30세 미만의 단독 세대주는 대출에서 제외됩니다. 단, 30세 미만의 세대주라 하더라도 직계존속과 동일세대를 구성하고 주민등록표상 부양기간이 6개월 이상인 경우에는 대출이 가능합니다.
▶ 소득 조건
오피스텔 대출을 받기 위해서는 부부합산 총소득이 6,000만 원 이하에 해당해야 합니다. 소득이란 근로소득, 자산소득, 기타 소득을 모두 합한 금액으로, 특별한 예외사항은 없습니다.
▶ 자산 조건
부부합산 순자산 가액이 '소득 5 분위별 자산 및 부채 현황' 중 소득 4 분위 전체 가구 평균값 이하여야 합니다.
이는 통계청에서 확인이 가능한데 2022년 기준으로 하면 4억 5,800만 원입니다. 즉, 부부합산 순자산 합계액이 4억 5,800만 원 이하여야 오피스텔 대출이 가능합니다.
자산은 부동산, 자동차, 금융자산 일반자산을 모두 합한 금액에 금융부채와 일반부채를 제외하여 계산합니다.
대상 주택
오피스텔 대출의 대상 주택은 오피스텔을 대상으로 하기 때문에 일반 주택담보대출과는 조건이 다릅니다.
대상 주택은 전용 면적인 60㎡ 이하의 주거용 오피스텔로, 주택 가격이 1억 5,000만 원 이하여야 대출을 실행할 수 있습니다.
주거용 오피스텔은 주거를 위해 사용되는 오피스텔로 업무 목적 오피스텔은 적용 대상이 아니고, 만일 대출 이후 발각 시 세금이 추징됩니다.
오피스텔 대출 금리
대출 금리는 소득 조건에 따라서 차이가 있고, 우대 이율이 적용되고 있습니다.
| 부부합산 소득 | 금리 |
| 2천만 원 이하 | 연 2.3% |
| 2천만 원 초과 ~ 4천만 원 이하 | 연 2.5% |
| 4천만 원 초과 ~ 6천만 원 이하 | 연 2.8% |
오피스텔 대출 기본 금리는 연 2.8%로 국토교통부 고시 변동금리가 적용됩니다. 즉, 대출 실행일에 따라서 금리가 변동되기 때문에 확인이 필요합니다.
▶ 금리 우대
표에서 확인이 가능하듯이 부부합산 연소득이 2,000만 원 이하 0.5%, 2,000만원 초과 ~ 4,000만 원 이하 0.3% 금리 우대가 적용됩니다.
추가적으로 다문화가구 0.2%, 장애인 가구 0.2%, 다자녀가구 0.5% 우대이율이 적용되는데, 이는 중복 적용은 불가합니다. 금리 우대를 적용 후 최종 금리가 1.2% 미만인 경우에는 연 1.2%로 적용합니다.
자산 심사를 하여 부적격자의 경우 가산금리가 부과됩니다. 1,000만 원 이하 0.2% 가산, 1,000만원 초과는 0.5% 가산됩니다.
대출 한도
오피스텔 대출 한도는 최고 7,000만 원까지 대출이 가능합니다. 단, 다자녀가구는 7,500만 원까지 대출이 가능합니다.
대출 기간은 2년 단위로 하여, 9회까지 연장이 가능하고 만기 일시상환을 적용합니다. 만기 일시상환은 매월 이자를 납부하고 대출 만기일에 대출금 전액을 한 번에 상환하는 방식입니다.
오피스텔 대출 규제
오피스텔 대출 규제책이 나왔는데 원래는 2023년부터 시행될 것으로 예상되었지만 2022년부터 시행됩니다.
이는 DSR규제라고 하는데, DSR은 개인이 보유하고 있는 가계 대출 원리금 상환액의 합계가 개인의 연소득에서 차지하는 비중을 뜻합니다.
DSR규제 > 금융기관에서 대출을 심사할 때 주택담보대출+신용대출 등 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 개인의 연소득으로 나눠 대출한도를 규제
연간 대출 상환액(원금+이자) / 연간 촉 소득 = DSR 비율
DSR 규제는 과도하게 대출을 받는 것을 방지하기 위한 조치로, 총대출액이 2억 원을 초과할 경우에 DSR 40% 이내에서만 대출이 가능합니다.
여기서 말하는 대출이란 주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부, 카드론, 마이너스통장을 모두 포함한 금액입니다. 마이너스통장의 경우 실제 사용금액이 아닌 한도금액 기준으로 계산됩니다.
DSR 규제 40% 4단계
① 기존 규제
- 주택담보대출 : 투기 과열지구 9억 원 초과 주택
- 신용대출 : 연소득 8,000만 원 초과&1억 원 초과
② 1단계 규제(2021년 7월)
- 주택담보대출 : 전 규제지역 6억 원 초과 주택
- 신용대출 : 1억 원 초과
③ 2단계 규제 (2022년 1월~)
- 총대출액 2억 원 초과
- 주택담보대출, 신용대출 1단계 유지
④ 3단계 규제 (2022년 7월~)
- 총대출액 1억 원 초과
- 주택담보대출, 신용대출 1단계 폐지
즉, 현재 대출 규제로 인하여 가계 총대출액이 2억 원을 초과할 경우에 DSR 40% 이내에서만 대출 실행이 가능한 것입니다. 소득이 높거나 부채가 적어야 대출이 가능합니다.
DSR 규제 완화 검토에 대한 이야기도 나왔지만 현재로서는 DSR 규제를 유지한다는 방침입니다.
대출 신청방법
오피스텔 대출은 기금e든든 사이트에서 온라인으로 신청이 가능하고, 은행 영업점을 방문하여 신청할 수 있습니다.
1. 대출조건 확인
주택도시기금 홈페이지 또는 은행을 통해 기본 정보를 확인하여 대출조건을 확인합니다.
2. 대출신청
기금e 든든 홈페이지를 통해 온라인으로 신청하거나 은행 방문을 통하여 대출 신청을 진행합니다.
3. 자산 심사
자산 정보를 수집하여 자격 심사, 소득 심사, 자산 심사 등 대출 조건에 부합하는지 심사합니다.
4. 대출 승인
심사 결과 이후 대출 가능 여부 및 대출 한도를 확인할 수 있습니다.
5. 대출금 수령
은행에서 대출을 실행하여 대출금을 수령합니다.
오피스텔 대출 서류
본인 확인 서류 및 계약서, 소득 확인 등의 서류를 전비하여 제출합니다.
- 주택매매(분양) 계약서 사본(원본지참)
- 주민등록등본(1개월 이내 발급분) 및 필요시 가족관계 증명서, 배우자의 주민등록등본
- 건물(토지) 등기사항 전부증명서(구. 등기부등본)(1개월 이내 발급분)
- 등기권리증(집문서) 및 인감증명서, 인감도장
- 근로자인 경우 근로자 및 급여 확인서류(건강보험자격득실 확인서, 원천징수 영수증 등)
- 자영업자인 경우 사업자등록증명원, 소득금액 증명원 등
- 국민연금/건강보험 납부확인서(필요시)
이외에도 오피스텔 대출을 위해 기본 서류 외에도 추가적으로 서류가 필요할 수 있습니다. 자산 확인서류는 부동산, 건축물 자동차, 금융자산 및 부대 등 자산확인 서류가 필요합니다.
◈ 주택담보대출
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